ABRS: In het taxatierapport inbrengwaarden staat dat voor het bepalen van de waarde als definitie wordt gehanteerd: “de werkelijke waarde op basis van artikel 40b van de onteigeningswet”. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt onderscheid gemaakt tussen:
– de gebruikswaarde op basis van de “oude bestemming”. De taxateurs taxeren dan de waarde op basis van de op de peildatum vigerende bestemming. Er mag rekening worden gehouden met de verwachtingswaarde van de toekomstige bestemming;
– de complexwaarde of ruwe bouwgrondwaarde op basis van de ontwikkeling. De taxateurs taxeren bij de residuele waardemethode de opbrengsten en de kosten om de residuele waarde te bepalen. Eventuele sloopkosten worden bijvoorbeeld op deze manier van de opbrengst afgetrokken.
In bijlage 2 bij het taxatierapport inbrengwaarden zijn de taxaties van de gebruikswaarde per eigenaar toegelicht. Daar staat dat de taxateurs bij het bepalen van de gebruikswaarde rekening hebben gehouden met de systematiek van het bepalen van de werkelijke waarde bij onteigening. Ook staat in bijlage 2 dat daarnaast nadrukkelijk rekening is gehouden met de planologische mogelijkheden. Als de gronden ten tijde van de opname van het gebied waren bebouwd, deze bebouwing alsmede het gebruik paste binnen de planologie en het vastgoed in beginsel een aanzienlijke waarde vertegenwoordigde, hebben de taxateurs de bestaande situatie als uitgangspunt genomen. Voor zover de opstallen al geheel of gedeeltelijk voor de peildatum van de taxatie waren gesloopt, is rekening gehouden met de eerder aanwezige opstallen en het gebruik dat daarvan werd gemaakt, aldus het taxatierapport inbrengwaarden. Uit de taxatie blijkt dat de bestaande situatie met agrarische bebouwing en agrarisch gebruik als uitgangspunt voor de taxatie is gehanteerd. In de nota van zienswijzen stelt de raad dat de gebruikswaarde getaxeerd had kunnen worden op grond van het toegestane gebruik op grond van het bestemmingsplan “Madestein 2001”, maar dat het aan dat bestemmingsplan gerelateerde bouwplan volgens de taxateurs zou leiden tot een negatief exploitatieresultaat. Ter zitting is toegelicht dat de negatieve exploitatiewaarde onder andere gebaseerd is op het feit dat de bestemming uit het bestemmingsplan “Madestein 2001” niet gerealiseerd is binnen de planperiode en de verwachting is dat er onvoldoende vraag is naar het in dat plan voorziene woningaanbod in het topsegment. Daarom hebben de taxateurs de kassenbedrijven, de manege en het hoveniersbedrijf die onder het overgangsrecht van het plan Madestein 2001 waren toegestaan als uitgangspunt voor de taxaties van de gebruikswaarde genomen.
19.1.3. Nebro, [appellante sub 3] en andere en [appellant sub 4] hebben niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van de taxateurs naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat het niet aan de raming van de inbrengwaarden ten grondslag had mogen worden gelegd.
ABRS 18-02/15 inzake Den Haag / Nebro; Vroondaal (ECLI:NL:RVS:2015:454).
Noot: ABRS overweegt dat het nieuwe bestemmingsplan woningbouw hier niet dient te worden geëlimineerd via (het werk) van art. 40 c Ow; het hiertoe genoemde arrest HR 05-09/03 inzake ’s Gravenhage/Tanke (NJ 2004, 385) is niet bepaald recente rechtspraak over de eliminatie problematiek!
De getaxeerde gebruikswaarde lijkt te zijn gebaseerd op het voormalige planologische regime, maar dat zou dan overgangsrecht impliceren en daarmee een lagere werkelijke waarde (vergelijk planschadejurisprudentie: overgangsrecht is van een andere orde dan positieve bestemming), met eventueel een correctie op de voet van art. 40 e Ow.
