Verkoopmakelaar heeft onzorgvuldig – en daarmee jegens de kopers onrechtmatig – gehandeld door in de verkoopinformatie onjuiste woon- en gebruiksoppervlakten te vermelden. De koopovereenkomst bevat een derdenbeding ten gunste van de verkoopmakelaar. Dat beding regelt dat kopers de verkoopmakelaar vrijwaren van aansprakelijkheid terzake verschillen in maatvoering. De rechtbank vernietigt het derdenbeding omdat het in strijd is met de Richtlijn oneerlijke bedingen. De rechtbank schat de omvang van de schade.
Dat in de verkoopbrochure staat dat aan de plattegronden geen rechten kunnen worden ontleend, is onvoldoende. Een dergelijke standaardmededeling is niet specifiek genoeg om afbreuk te doen aan het vertrouwen dat [eisers01] aan die plattegronden mochten ontlenen.*
Vervolgens is het de vraag welk bod [eisers01] in de hypothetische situatie zouden hebben uitgebracht. De rechtbank gaat er niet van uit dat [eisers01] in dat geval € 312.000,00 ** zouden hebben geboden, zoals zij hebben gesteld. Dat [eisers01] € 312.000,00 zouden hebben geboden, zou voor de hand hebben gelegen als het aantal vierkante meters voor hen het enige criterium was dat bij de totstandkoming van hun bod een rol speelde. Dat dat het geval was, heeft [gedaagde01] gemotiveerd betwist. Uit de e-mail van [eisers01] van 25 oktober 2021 blijkt dat meer criteria een rol speelden bij hun bieding, zoals de rustige wijk, de voorzieningen van [plaats01] , het feit dat de woning goed aanvoelde en de gunstige ligging van de tuin. Daarnaast hebben [eisers01] ter zitting verklaard dat zij de woning graag wilden hebben, wat ook blijkt uit het feit dat zij de vraagprijs met € 46.000,00 hebben overboden. De rechtbank zal de schade daarom niet vaststellen op € 24.000,00.
Rechtbank Rotterdam 12-07/23 (ECLI:NL:RBROT:2023:5879)
Noot:
*: verwijzing naar Hoge Raad 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176, r.o. 3.4.6)
** De koopprijs van € 336.000,00 verminderd met acht (het verschil in vierkante meters tussen 112 m2 en 104 m2) keer de vierkante meterprijs van € 3.000,00.
Dus niet de schade vaststellen op de gemiddelde m2 prijs.
Zie ook Rechtbank Midden-Nederland 21-06/23 (ECLI:NL:RBMNE:2023:3056) Meetfout? Geen aanleiding om deskundige te benoemen omdat niet is komen vast te staan dat koper meer heeft betaald dan de marktwaarde ten tijde van de koop. Gestelde schade staat niet vast. Vordering van de koper wordt afgewezen.
Noot: Als niet blijkt van schade dan is er geen grond voor schadevergoeding.
De kantonrechter merkt daarbij op dat het woonoppervlak slechts één van de factoren is die van belang is bij het bepalen van de marktwaarde. De staat van onderhoud, de ligging en de buurt/wijk zijn ook belangrijk.
