Over het betoog met betrekking tot het uitgeefbare gebied en de gronden met de natuurbestemming overweegt de Afdeling dat deze gronden binnen het exploitatieplangebied liggen, maar buiten het uitgeefbare gebied met de uit te werken woonbestemming, waar de woonwijk is voorzien.
Uit het taxatierapport volgt echter dat het gehele exploitatiegebied als één complex is aangemerkt. In de toelichting op het exploitatieplan staat dat het totale beschikbare uitgeefbare gebied naar rato van de huidige eigendomsverhoudingen is verdeeld. Per eigenaar is een percentage van 64,47% als uitgeefbaar gebied aangenomen, maar voor de eigenaar Van Limburg Stirum is dit gedaan over het oppervlak eigendom dat resteert minus het gedeelte dat is bestemd voor natuur, aldus de toelichting op het exploitatieplan. Die gronden met de natuurbestemming liggen naast de provinciale weg N206 en de voorziene woonwijk en uit de plantoelichting volgt dat als gevolg van de geluidbelasting vanwege deze weg een zone is aangehouden waar geen woningen kunnen worden gebouwd. Vast staat dat voor uitgeefbare gronden een complexwaarde van € 100 per m² is geraamd, maar dat de inbrengwaarde van gronden rondom het te ontwikkelen gebied is gewaardeerd tegen de gebruikswaarde. Voor de gronden met de natuurbestemming langs de N206 is blijkens het taxatierapport uitgegaan van een aanzienlijk lagere inbrengwaarde van € 2 per m² op basis van de gebruikswaarde. Nu de raad is uitgegaan van één complex waar de gronden met de natuurbestemming deel van uit maken, heeft de raad in dit geval aldus in strijd gehandeld met artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro en artikel 40d, eerste lid, onder b, van de onteigeningswet, aangezien er niet vanuit is gegaan dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen een complex beïnvloedt. Het betoog slaagt.
ABRS 04-02/15 inzake Noordwijk (ECLI:NL:RVS:2015:235).
Noot: denkbaar is een aanpak van meerdere complexen binnen een bestemmingsplan. HR 18-01/13 inzake Leidsche Rijn: voor complex vereist functionele en geografische samenhang, alsmede exploitatietechnische samenhang. TBR 2014 bl. 105. Mr. E. v.d. Schans: complex en complexiteit: BR 1995 bl. 893
