Herziening afkoopsom canon wegens wijziging gebruiksbestemming

Wijziging gebruiksbestemming geeft, ingevolge de algemene bepalingen,  wijziging van canon c.q. van afkoopsom daar van.

Deskundigenbericht: Bij het bepalen van de grondwaarde hebben de deskundigen de grondwaarden voor de oude en de nieuwe bestemming residueel berekend. Het betoog dat de deskundigen bij de bepaling van de afkoopsom de daadwerkelijke stichtingskosten in aanmerking hadden moeten nemen, en niet de genormeerde stichtingskosten, faalt. In het oog dient te worden gehouden dat het in de onderhavige zaak erom gaat de waardevermeerdering van de grond vast te stellen die louter door de wijziging van de gebruiksbestemming (van hoofdzakelijk showroom naar hoofdzakelijk kantoren) is veroorzaakt.Bij het bepalen van die waarde gaat het niet om het vaststellen van de werkelijke kosten die een partij heeft gemaakt om die nieuwe bestemming te realiseren, maar om de kosten die daarvoor redelijkerwijs gemaakt moeten worden, vergeleken met de redelijkerwijze te maken kosten voor het realiseren van de oude bestemming. Dat de daadwerkelijke stichtingskosten de toename van de grondwaarde overtreffen maakt niet, dat de waardevermeerdering van het perceel in redelijkheid geen aanleiding tot canonherziening geeft als bedoeld in de artikelen 13.1.a en 13.1.b AB 1994.

Gerechtshof Amsterdam 02-06/15 inzake gemeente Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2015:2096).

Noot: Deskundigen hebben voor zowel de bestaande als de nieuwe bestemming eerst de huurwaarden op basis van marktgegevens (zijnde marktconforme huurwaarden en marktconforme Bruto Aanvangsrendementen, BAR’s) vastgesteld en vervolgens de stichtingskosten (bestaande uit genormeerde bouwkosten en genormeerde bijkomende kosten) bepaald.