* De deskundigen hebben bij de waardering van de erfpachtrechten gekeken naar wat een redelijk handelend koper in het vrije economische verkeer bereid zou zijn voor die erfpachtrechten te betalen en daarbij gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode voor het vinden van referenties voor markthuur en beleggingsrendementen. Voorts is die informatie gebruikt bij twee inkomstenbenaderingen, NAR (netto aanvangsrendement) en DCF (discounted cash flow). Bij toepassing van de DCF-methode hebben de deskundigen rekening gehouden met het feit dat de door hen ingeschatte huurwaarde, de marktconforme huur, hoger is dan de feitelijk overeengekomen en betaalde huur, en dat een koper mogelijkheden heeft om de huur naar een marktconforme huur te brengen.
* Geen vergoeding wederbeleggingskosten; De deskundigen hebben geadviseerd om geen wederbeleggingskosten toe te kennen, omdat de erfpachtrechten niet als duurzame belegging werden aangehouden maar als onderdeel van de bedrijfsvoering van het autoschadeherstelbedrijf, waarbij het autoschadeherstelbedrijf – als gevolg van het ontbreken van een vervangende locatie – niet wordt voortgezet. Dit advies van de deskundigen wordt overgenomen. Dat thans de wens bestaat om de te ontvangen schadeloosstelling te beleggen in vastgoed, maakt niet dat de erfpachtrechten voor de onteigening als een duurzame belegging kunnen worden aangemerkt. Voor zover dat redelijk belang gelegen zou zijn in het voorzien in een oudedagvoorziening, worden de deskundigen gevolgd in hun stelling dat die voorziening niet noodzakelijkerwijs hoeft te bestaan uit een belegging in onroerend goed.
* Hier wel gerekend met vrijkomende arbeid: De rechtbank sluit zich ook op dit punt aan bij het oordeel van de deskundigen dat het in het algemeen niet zo is dat van een ondernemer, die door onteigening zijn bedrijfsuitoefening moet staken, niet kan worden gevergd dat hij in loondienst werkzaamheden zal gaan verrichten. Voor dat oordeel is vereist dat uit de stukken van het geding blijkt van bijzondere omstandigheden op grond waarvan moet worden geoordeeld dat dit in een bepaald geval niet van een onteigende ondernemer kan worden gevergd (HR 8 juni 1966, NJ 1966, 442 en HR 4 november 1998, 1251, NJ 1999, 397). Bijzondere omstandigheden op grond waarvan van [gedaagde 3] niet gevergd kan worden om na de onteigening een betrekking in loondienst te aanvaarden of als zzp’er in zijn inkomen te voorzien, zijn in het onderhavige geval niet gebleken. Sterker nog, uit hetgeen [gedaagde] hierover ter zitting heeft verklaard, blijkt dat hij voor zichzelf nog wel mogelijkheden ziet om in een inkomen te voorzien.
* Matiging kosten partij deskundige die provisie rekende van 2% van de uiteindelijke schadeloosstelling. Rechtbank matigt heel sterk deze geclaimde kostenvergoeding.
Rechtbank Amsterdam 11-03/26 inzake Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2026:3468)
Noot: rechtbank wijdt expliciet aandacht aan mogelijkheid van huurverhoging op termijn van zo’n twee jaar tot 3 jaar. Zie ook ro. 3.14 en 3.15 waarom hier geen vergoeding wederbeleggingskosten aan de orde is.
Voor vrijkomende arbeid verwijst rechtbank naar rechtspraak HR.