Eiser stelt verder dat de buurwoningen houtstoken. De bewoners van deze woningen houden zich, ondanks dat eiser hen daarop heeft gewezen, niet aan de stookwijzer.nu. Doordat de woning zich in zuidwestelijke richting ten opzichte van deze buurwoningen bevindt, blijft de rook rondom de woning hangen en is er een zware rookgeur in de woning zelf. Eiser betwist dat dit een subjectief element is. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar ten onrechte niet onderzocht of het stoken van hout een waardedrukkend effect heeft en daarmee heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan zijn bewijslast. Eiser heeft als reactie op het verweerschrift een afbeelding overgelegd waarop de positie van de woning en ten opzichte van de buurwoningen te zien is.
De heffingsambtenaar stelt dat de rook hinderlijk en zelfs schadelijk kan zijn, maar dat dit niet wil zeggen dat het een waardedrukkende factor voor de WOZ-waarde is. De woning staat in een wijk met vrijstaande woningen. Bij vrijstaande woningen is de kans groter dat er een open haard of een houtkachel in de woning aanwezig is. Dit is ook het geval bij de referentiewoningen. Het is niet aannemelijk dat een willekeurige derde dit als overlast zal ervaren.
Rechtbank: Als een belastingplichtige gemotiveerd stelt dat een bepaalde (objectieve) waardedrukkende omstandigheid zich voordoet, dan ligt de bewijslast dat daarmee in voldoende mate rekening is gehouden op de heffingsambtenaar. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende onderzoek heeft gedaan om te beoordelen of sprake is van een waardedrukkende factor. De heffingsambtenaar had bijvoorbeeld een inpandige opname kunnen doen of onderzoek kunnen doen naar meldingen van stankoverlast bij de gemeente. Dat deze overlast een louter subjectieve omstandigheid is waarnaar geen verder onderzoek nodig zou zijn, volgt de rechtbank niet. Ook de stelling van de heffingsambtenaar dat de referentiewoningen eenzelfde overlast kennen, alleen omdat dit ook vrijstaande woningen zijn, is onvoldoende.
Aldus heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in dit geval onvoldoende onderbouwd dat geen sprake is van een waardedrukkende factor. Dat laat onverlet dat voor een volgende waardepeildatum de heffingsambtenaar alsnog kan onderbouwen waarom – op basis van nader onderzoek – het houtstoken door de buurwoningen van eiser geen objectief waardedrukkende factor voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning van eiser is.
Rechtbank Midden-Nederland, 17-03/26 (ECLI:NL:RBMNE:2026:1006)
Noot: hier dus een onderzoeksplicht van de heffingsambtenaar; een taxateur zal in zijn taxatierapport dit aspect van “geurhinder” zelf moeten wegen.