vervolg op HR 16-07/21 inzake provincie Limburg (ECLI:NL:HR:2021:1173)
Uit dit arrest van de HR volgt dat het hof een nieuw oordeel moet geven over de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van perceel gp [I] . De deskundigen hebben deze waardevermindering begroot op € 369.050,– en de rechtbank heeft deze waardevermindering begroot op nihil.
Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat de onteigende, als gevolg van de onteigening, een deel van het overblijvende vrij van pacht kreeg en die waardestijging neutraliseerde volgens de rechtbank de door rechtbank deskundigen geconstateerde waardevermindering overblijvende.
De HR oordeelde deze redenering van de rechtbank als zijnde in strijd met de voor de taxatie van de schadeloosstelling te hanteren peildatum.
Het Gerechtshof verwijst naar conclusie A-G in procedure bij HR 19-03/21 (ECLI:NL:PHR:2021:271):
Voor de berekening van de waardevermindering van het overblijvende worden de situatie voor respectievelijk na onteigening met elkaar vergeleken. Bij de bepaling van de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening wordt het verlies van het onteigende in aanmerking genomen. Indien het verlies van het onteigende ook door een redelijk handelend verkoper en koper te voorziene gevolgen heeft voor de pacht van het overblijvende, behoort ook daarop te worden gelet. (onderstreping door HS). Een redelijk handelend koper en verkoper zullen niet snel aanleiding zien om met het bestaan van de pachtverhouding in het geheel geen rekening te houden (wat dus neer zou komen op een pachtdruk van nul). Geheel onvoorstelbaar lijkt me dit intussen niet, namelijk in het geval dat de spoedige pachtbeëindiging geheel zeker lijkt.” Dit alles te beoordelen per peildatum.
De vraag die het hof nu moet beantwoorden is of op de peildatum ten aanzien van het overblijvende (de carréhoeve met erfperceel) uitgegaan moet worden van een pachtdruk van 50% en van een daarmee overeenstemmende waarde (standpunt van [geïntimeerde] ), een pachtdruk van 0%, en in het verlengde daarvan een waarde van € 750.000,– (standpunt provincie), of van een pachtdruk en in het verlengde daarvan een waarde die daar ergens tussenin liggen (zie ook randnummer 3. 25 van de genoemde conclusie van Procureur-Generaal Valk). De hoogte van de pachtdruk zal zich vertalen in de hoogte van waarde van het overblijvende.
Het Hof is voornemens hiervoor taxatiedeskundigen te benoemen.
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 27-02/24 (ECLI:NL:GHSHE:2024:609)
Noot: aldus is de vraag hoe een redelijk handelende koper en een redelijk handelende verkoper de pachtdruk per peildatum zouden inschatten.
