Inbrengwaarde gemeente Kaag en Braassem; “Braassemerland 2019”. Gemeente “verzwijgt” relevante referenties ruwe bouwgrond
- Deskundigheid
4.2. [appellant A] en anderen hebben niet aannemelijk gemaakt dat de taxateurs niet deskundig zijn. Ir. Ing. T.A. te Winkel is geregistreerd bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs als Register Taxateur in de kamers Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed – Groot Zakelijk Vastgoed. Ir. F.C.L.G. Schavemaker is geregistreerd bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs als Register Taxateur in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed – Groot Zakelijk Vastgoed. De omstandigheid dat de taxateurs de door [appellant A] en anderen in beroep genoemde transacties niet bij de waardebepaling hebben betrokken, betekent niet dat zij niet deskundig zijn. Dat de taxateurs bij het opstellen van het taxatierapport ook hebben gekeken naar het advies van 6 januari 2017 (lees: advies rechtbankdeskundigen) betekent evenmin dat zij niet deskundig zijn, alleen al omdat zij de inbrengwaarde zelfstandig hebben bepaald. In zoverre slaagt het betoog niet.
- Referenties getaxeerde inbrengwaarde
4.4. In het taxatierapport zijn drie referentietransacties gebruikt.
4.5. Van [appellant A] en anderen hebben niet aannemelijk gemaakt dat niet uitgegaan had mogen worden van de twee in het taxatierapport opgenomen transacties uit 2016, waar [vennootschap] als koper optrad, omdat deze transacties niet representatief zouden zijn. De enkele omstandigheid dat de gemeente, als vennoot van [vennootschap], daarbij was betrokken, is daarvoor onvoldoende.
De Afdeling overweegt in dit verband nog dat de vraag of de in aanmerking genomen transactie niet representatief is, de specifieke deskundigheid van de taxateur raakt, en [appellant A] en anderen het taxatierapport en de gegeven toelichting daarop niet gemotiveerd hebben bestreden met een tegenadvies van een onafhankelijke deskundige waaruit blijkt dat het taxatierapport op dit onderdeel onjuist zou zijn. Daarbij is de Afdeling van oordeel dat de gemachtigde van [appellant A] en anderen ten deze gelet op zijn hoedanigheid van gemachtigde niet als een onafhankelijke deskundige kan worden aangemerkt.
4.9. Uit het voorgaande volgt dat het betoog dat de drie door de taxateurs gebruikte referentietransacties niet bruikbaar zijn, ook niet slaagt.
- Door appellanten ingebrachte recente transacties
4.10. Wat betreft de verwijzing van [appellant A] en anderen naar recentere transacties die door de taxateurs ten onrechte niet zijn betrokken in de vergelijkingsmethode overweegt de Afdeling als volgt.
4.11. Zoals de Afdeling in haar uitspraak van 24 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2548, heeft overwogen moet bij de raming van inbrengwaarden een eenduidige peildatum worden gehanteerd. De aan te houden peildatum kan afwijken van het moment van vaststelling van het exploitatieplan, maar de geraamde inbrengwaarden moeten op het moment van de vaststelling van het exploitatieplan nog wel voldoende actueel zijn. Met een peildatum zo dicht mogelijk bij het moment van vaststelling van het exploitatieplan wordt bewerkstelligd dat ook de geraamde inbrengwaarden zo actueel mogelijk zijn.
4.12. [appellant A] en anderen hebben gewezen op tien transacties, waarbij de leveringen hebben plaatsgevonden in 2019, 2020 en 2021 en waarbij prijzen zijn overeengekomen die hoger zijn dan de prijzen van de door de taxateurs in aanmerking genomen drie transacties.
4.13. De transactie van 12 februari 2019 is tot stand gekomen voor de vaststelling van het exploitatieplan op 27 mei 2019. Deze datum ligt, zoals de raad heeft aangevoerd, weliswaar na de door de taxateurs gehanteerde waarderingsdatum van 7 augustus 2018, maar aan die transactie had, gelet op de hiervoor onder 4.11 vermelde uitspraak, niet zonder meer voorbij unnen worden gegaan. Deze waarderingsdatum van 7 augustus 2018 is immers – evenals de in de exploitatieopzet van het exploitatieplan gehanteerde prijspeildatum van 1 januari 2018 – ruim voor de datum van de vaststelling van het exploitatieplan op 27 mei 2019 gelegen.
Uit de stukken blijkt dat bij die transactie een prijs van € 96,15 per m² is overeengekomen. De door de raad bij brief van 4 juli 2021 overgelegde stukken bevatten evenwel duidelijke indicaties dat die overeengekomen prijs een schadeloosstelling betrof. De Afdeling is daarom van oordeel dat deze transactie niet behoefde te worden aangemerkt als een representatieve referentietransactie.
4.14. Wat betreft de overige negen transacties stelt de Afdeling vast dat niet in geschil is dat deze hebben plaatsgevonden na het bestreden besluit. Echter, uit de door [appellant A] en anderen overgelegde stukken blijkt dat bij zeven van deze negen transacties al vóór de vaststelling van het exploitatieplan tussen de verkopers en de koper schriftelijk overeenstemming was bereikt over de verkoop van de gronden en de in verband daarmee te betalen koopsommen. De koper, [vennootschap], heeft de zeven verkopers in april 2019 schriftelijk aanbiedingen gedaan om grond te kopen. Uit de ontvangstbevestiging van [vennootschap] van 7 mei 2019 blijkt dat de verkopers van die gronden deze aanbiedingen hebben ondertekend, aan [vennootschap] hebben geretourneerd en daarmee hebben geaccepteerd. Het gaat hier om de transacties, waarvan de akte van levering is gedateerd op 19 juli 2019, 29 juli 2019, 28 augustus 2019, 1 oktober 2019, 1 april 2021 en 6 april 2021. Uit de overgelegde stukken blijkt dat de [vennootschap] de koper is. Zoals hiervoor onder 4.5 al is vermeld, is de gemeente een vennoot van deze VOF. Verder blijkt uit de stukken dat bij in ieder geval twee van deze zeven transacties de gronden eerst zijn verkocht aan de gemeente, waarna de gemeente deze gronden heeft (door)verkocht aan [vennootschap]. De Afdeling gaat er gelet op de betrokkenheid van de gemeente bij de transacties van uit dat de raad van deze transacties op de hoogte was, althans had kunnen zijn. Nu voorts in het taxatierapport is uitgegaan van slechts drie transacties, in dit rapport, zoals hiervoor onder 4.13 is overwogen, voor de waardebepaling van de gronden de datum 7 augustus 2018 wordt gehanteerd, welke datum ruim voor de datum van vaststelling van het exploitatieplan is gelegen, en de (ver)koopprijzen, behorende bij door [appellant A] en anderen vermelde zeven transacties tot stand zijn gekomen na de in het taxatierapport gehanteerde waarderingsdatum van 7 augustus 2018, maar voor de vaststelling het exploitatieplan op 27 mei 2019, en welke (ver)koopprijzen substantieel hoger zijn dan de prijzen van de door de taxateurs in aanmerking genomen referentietransactie, had de raad deze zeven transacties, althans de daarbij behorende (ver)koopprijzen onder de aandacht van de taxateurs moeten brengen. De taxateurs hadden dan kunnen bezien of dat ook als referentie bij de waardering van de gronden had moeten worden meegenomen en deze waardering daaraan eventueel moeten aanpassen, met vervolgens ook alle gevolgen van dien voor de exploitatieopzet en de berekende exploitatiebijdragen van het plan. Aangezien de raad dit heeft nagelaten, is de Afdeling van oordeel dat het besluit in strijd met artikel 3:2 van de Awb is voorbereid en genomen.
- Residuele waardebepaling
appellanten: Zij voeren verder aan dat voor de residuele waardebepaling ten onrechte aansluiting is gezocht bij de uitgangspunten die zijn opgenomen in het exploitatieplan. De taxateurs zijn onvoldoende kritisch geweest over de gegevens die de raad hun heeft verstrekt. Bij de residuele waardebepaling is verder ook ten onrechte gerekend met een hogere disconteringsvoet van 6%. Dit uitgangspunt wordt tegenwoordig niet meer gehanteerd, aldus [appellant A] en anderen.
ABRS
Over het betoog van [appellant A] en anderen dat de residuele waardebepaling niet juist is uitgevoerd, overweegt de Afdeling dat [appellant A] en anderen niet hebben onderbouwd waarom de uitgangspunten in het exploitatieplan onjuist zijn en daar door de taxateurs niet bij kon worden aangesloten. Zij hebben evenmin onderbouwd waarom de door de taxateurs gehanteerde verdisconteringsvoet te hoog is. Voor zover [appellant A] en anderen er ter zitting op hebben gewezen dat de residuele waarde per m² niet goed kan zijn bepaald, omdat de door hen genoemde transacties een veel hogere prijs per m² laten zien, overweegt de Afdeling dat met deze verwijzing de juistheid van de residuele waardebepaling niet kan worden bestreden. De Afdeling wijst er verder nog op dat het betoog over de residuele waardebepaling ziet op de specifieke deskundigheid van de taxateur. [appellant A] en anderen hebben geen tegenadvies overgelegd waaruit blijkt dat het taxatierapport op dit onderdeel onjuist zou zijn.
ABRS 24-11/21 inzake Kaag en Braassem (ECLI:NL:RVS:2021:2645)
Noot: onderstreping in tekst is gedaan door Hoogstate
- duidelijke weergave van belang peildatum taxatie
- taxateurs zijn redelijk vrij in aanpak van referenties en residueel waarderen; betreffende dat laatste oordeelt de Afdeling dat bij gebreke aan een tegentaxatie de aanpak van door gemeente aangewezen taxateurs volstaat.
- heel bijzonder dat gemeente op de hoogte was van relevante referenties (waarbij de gemeente nota bene zelf betrokken was), waarbij de Afdeling het de gemeente kwalijk neemt dat de gemeente die referenties niet onder de aandacht van de taxateurs had gebracht. Voor een grondeigenaar is de hoogte van de inbrengwaarde van evident belang, ook in verband met het kostenverhaal dat in een eventuele gerechtelijke onteigening een gegeven is. Daarom is het volkomen terecht dat de Afdeling de gemeente berispt die informatie achter gehouden te hebben.
