HR 25-09/15 inzake Staat / Groten (ECLI:NL:HR:2015:2805).
Rechtbankdeskundigen hebben geadviseerd dat de aanwezigheid van de voormalige zandwinplas op het onteigende voor de Staat een voordeel betekent, omdat circa 500.000 m3 vrijkomende grond waarvoor geen geschikte bestemming aanwezig wordt geacht, niet hoeft te worden afgevoerd naar een gronddepot elders maar kan worden gestort in de plas. Volgens het deskundigenrapport levert dat voor de Staat een besparing op van … € 500.000,–. Op grond daarvan hebben de deskundigen geadviseerd de helft van dat bedrag, derhalve € 250.000,–, aan [A] toe te leggen uit hoofde van opslag wegens bijzondere geschiktheid van het onteigende voor het werk waarvoor onteigend wordt.
HR: de voormalige zandwinplas op het terrein van [A] wordt aangewezen als depot voor schone en licht verontreinigde grond. Op grond daarvan heeft de rechtbank kennelijk geoordeeld dat het storten van vrijkomende grond in depots onlosmakelijk is verbonden met het doel van de onderhavige onteigening. Dat oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk.
Van een bijzondere geschiktheid van het onteigende niet slechts sprake indien het werk op het onteigende zelf tegen minder kosten kan worden gerealiseerd. Ook als op de kosten van het gehele werk, waarvan het werk op het onteigende een onderdeel is, kan worden bespaard vanwege de bijzondere geschiktheid van het onteigende (in dit geval: de bijzondere geschiktheid van de voormalige zandwinplas als nabijgelegen depot voor de van het werk op andere percelen vrijkomende grond), kan een bijzondere geschiktheid van het onteigende aangenomen worden. Ook dan immers mag verondersteld worden dat een redelijk handelend verkoper een hogere prijs kan bedingen vanwege de bijzondere eigenschap van het onteigende die kan worden benut voor het werk waarvoor wordt onteigend.
De regel dat bij de bepaling van het aan de onteigende toe te leggen bedrag voor de bijzondere geschiktheid die het onteigende heeft voor het doel van de onteigening, een ‘plafond’ moet worden gehanteerd, is ontwikkeld voor gevallen waarin de bijzondere geschiktheid bestaat in de aanwezigheid van winbare bodembestanddelen in het onteigende die kunnen worden verkocht of kunnen worden benut voor het werk waarvoor wordt onteigend. In dergelijke gevallen is het gerechtvaardigd de aan de onteigende toe te leggen vergoeding niet op een hoger bedrag te stellen dan de marktwaarde van die bodembestanddelen, aangezien de onteigende zelf geen hogere opbrengst dan die marktwaarde had kunnen realiseren. In een geval als het onderhavige echter, waarin de bijzondere geschiktheid bestaat in de aanwezigheid van een plas die kan dienen als depot voor bij het werk waarvoor wordt onteigend vrijkomende grond, zodat het werk goedkoper gerealiseerd kan worden, is geen sprake van de aanwezigheid in het onteigende van zaken met een marktwaarde. De bedoelde regel leent zich dan ook niet voor toepassing buiten het geval van in het onteigende aanwezige winbare bodembestanddelen. Hierop stuiten de klachten van het onderdeel af.
De rechtbank heeft met de “bijzondere ongeschiktheid” kennelijk (en terecht) niet het oog op een leerstuk naast dat van de bijzondere geschiktheid, maar slechts bedoeld dat bij de berekening van het voordeel wegens bijzondere geschiktheid ook met daarmee samenhangende nadelen rekening moet worden gehouden. Het door de rechtbank, in navolging van het deskundigenrapport (p. 32), in aanmerking genomen nadeel bestaat erin dat 500.000 m3 in het werk vrijkomende grond gebruikt wordt voor de verondieping van de plas, hoewel deze grond (anders dan de andere 500.000 m3 vrijkomende grond die eveneens gebruikt wordt voor de verondieping) had kunnen worden aangewend voor andere projecten of afgezet op de markt. De rechtbank heeft evenwel miskend dat dit nadeel een gevolg is van de keuze van de Staat om deze 500.000 m3 grond niet te vermarkten maar aan te wenden voor de verondieping van de plas, en dat dit nadeel niet samenhangt met de door de rechtbank in aanmerking genomen bijzondere geschiktheid van het onteigende. Die bijzondere geschiktheid bestaat immers erin dat de andere 500.000 m3 in het werk vrijkomende grond (de grond waarvoor geen geschikte bestemming aanwezig wordt geacht en die dus ook niet vermarkt kan worden) niet hoeft te worden afgevoerd naar een gronddepot elders maar in de plas kan worden gestort, hetgeen tot een kostenbesparing voor het werk leidt. Slechts de met deze bijzondere geschiktheid verband houdende kosten, zoals bijvoorbeeld de kosten voor het vervoer van deze vrijkomende grond naar de plas, kunnen in aanmerking worden genomen bij de begroting van het aan de bijzondere geschiktheid verbonden voordeel.
Noot: besparing op kosten geeft een bijzondere geschiktheid.
Bij (on)winbare bodembestanddelen geldt als plafond voor de vergoeding de objectieve (handels)waarde in het geval die lager is dan de (subjectieve) waarde voor de onteigenaar. Aan het verweer van de Staat dat de objectieve handelswaarde nihil is, omdat de onteigende door nimmer vergunning voor verkregen zou hebben, gaat de HR voorbij.
Als “nadeel” bracht rechtbank in mindering dat “ander zand’ eveneens voor verondieping moest worden gebruikt, terwijl die anders vermarkt had kunnen worden. Ook ingevolge art. 40c Ow mag bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening worden gehouden met het nadeel dat de in het werk vrijkomende grond, hoewel vermarktbaar, wordt gebruikt voor het verondiepen van de plas.