Enkele overwegingen ten aanzien van taxaties op basis van Waarde in het Economisch Verkeer (WEV) en Waarde in het Economisch Verkeer bij Agrarische Bestemming (WEVAB)
Betreft de vaststelling van de WEV en de WEVAB. Zowel eiser als verweerder hebben deugdelijke taxaties overgelegd. De rechtbank zal de waardes dan ook in goede justitie bepalen op het gemiddelde van de in beide rapporten genoemde waardes.
Rechtbank Rotterdam 03-06/15 (ECLI:NL:RBNHO:2015:4400)
___________________________________
Verkoop landbouwgronden in buurt van uitbreidingsplannen van dorp waarvan de bestemming (nog) agrarisch is. De Rechtbank Arnhem achtte het aannemelijk dat de verwachting dat de gronden op termijn een woonbestemming krijgen een prijsopdrijvende factor vormen, waardoor de koopsom hoger ligt dan de WEVAB. Dit mede gelet op het feit dat koper een aantal vennootschappen bezit die zich met projectontwikkeling bezig houden. Ook al is die koper een agrariër dan nog kan er sprake zijn van prijsopdrijvende factoren die buiten de agrarische sector liggen.
De stelling van verkoper dat koper een zogenaamde “beste buur” is en dat daarop de koopsom als WEVAB was gebaseerd is onvoldoende voor de Rechtbank: de taxateur van de Belastingdienst heeft in zijn taxatierapport vergelijkingstransacties WEVAB genoemd en de verkoper heeft onvoldoende aannemelijk kunnen maken dat de WEVAB-waarde van zijn perceel hoger is dan de WEVAB-taxatie van de Belastingdienst.
Rechtbank Arnhem 25-09/06 (LJN: AY9612)
HR 20-02/09 (LJN: BH3339): Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van de grond bij voortgezette agrarische bestemming (WEVAB) zijn beslissend de agrarische gebruiksmogelijkheden die de grond heeft onmiddellijk voorafgaand aan de bestemmingswijziging (WEV). In casu is dat : agrarische grond voor de glastuinbouw. Dus dient voor de WEVAB-taxatie te worden uitgegaan van de waarde van de grond bij voortgezette aanwending als agrarische grond voor de glastuinbouw (WEVAB).
Een landbouwer brengt zijn perceel landbouwgrond naar privé in verband met fiscale staking van zijn landbouwbedrijf. Feiten per stakingsdatum zijn:
• het perceel heeft een agrarische bestemming
• het gebruik is bij een buurman, die er gewassen op teelt
• er is een verschil tussen WEV (waarde economische verkeer) en WEVAB (waarde economische verkeer bij agrarische bestemming). De WEV bedraagt meer dan het dubbele van de WEVAB.
Hof ’s Hertogenbosch 02-07/08 (LJN: BF0039): niet in geschil is dat het perceel een agrarische bestemming heeft; de inspecteur, op wie de bewijslast rust, heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat bij de overgang van het perceel naar het privé vermogen aan het perceel een hogere waarde kan worden toegekend dan de WEVAB. Ergo: boekwinst bedraagt nihil.
Noot: in het geval de WEV hoger is dan de WEVAB moet er over die boekwinst fiscaal afgerekend worden. Bij taxaties als deze is veelal de vraag of er een hogere WEV getaxeerd kan/moet worden, als de basis daarvan een gebruik in strijd met het bestemmingsplan is. In de onderhavige zaak besliste het Hof dat zo’n taxatie contra-legem (in strijd met het bestemmingsplan) niet aan de orde is. Niet bekend is of de Inspecteur der Belastingen beroep in cassatie ingesteld heeft.
Wij zijn van oordeel dan een taxatie op basis van een met het vigerende bestemmingsplan strijdige gebruik slechts bij wijze van uitzondering mag worden gedaan. De problematiek van handhaving van het bestemmingsplan door de overheid speelt bij deze taxatie-afweging een belangrijke rol, zowel de bestuurlijke handhaving als de strafrechtelijke handhaving (overtreding bestemmingsplanvoorschrift is een strafbaar economisch delict, als bedoeld in de Wet op de economische delicten).
Het arrest HR 16-12/16 (ECLI:NL:HR:2016:2884) geeft een helder overzicht van de mogelijke complicaties bij verkoop van een agrarische bedrijfswoning als burgerwoning, waaronder de eventuele schadeplichtigheid van de verkoper; annotatie TBR 2017 blad 1022.
Zie in dit verband mede artikel 7.10 Wro met een algemeen gebruiksverbod in strijd met een bestemmingsplan; in lid 3 wordt een strijdig gebruik als “strafbaar feit” aangeduid.
De rechtspraak hanteert stringente criteria: de gemeente is in beginsel verplicht om handhavend op te treden tegen een strijdig gebruik met het bestemmingsplan. Zelfs het feit dat gemeente 27 jaar lang niet opgetreden heeft tegen strijdig gebruik is onvoldoende om van handhaving af te zien; ABRS 04-03/09, BR 2009 blad 421 (LJN: BH4646).
Zie ook ABRS 07-10/09 (nr. 200900173/1/H1): Ondanks gedoogbesluit toch handhavend optreden. De Afdeling hanteert sinds enige jaren met betrekking tot de vraag of tegen een illegale situatie handhavend moet worden opgetreden de lijn dat, gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, in geval van een overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moet maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag het bestuursorgaan dit weigeren (of: kan van het bestuursorgaan worden gevergd dit niet te doen), bijvoorbeeld indien sprake is van een concreet zicht op legalisatie, of indien het handhavend optreden zodanig onevenredig is in verhouding met de daarmee te dienen belangen dat van handhavend optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien. In de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de Afdeling van 7 oktober 2009 was de vraag aan de orde of indien sprake is van een (onherroepelijk) gedoogbesluit toch een verplichting kan bestaan voor het bestuursorgaan om handhavend op te treden. De Afdeling beantwoordt deze vraag bevestigend.
Rechtbank Arnhem 03-02/11 (LJN: BP2981): Splitsing koopsom. Agrarische ondernemer staakt onderneming en verkoopt grond en opstallen aan DLG Steenwijkerland.
De rechtbank verwerpt het standpunt van de inspecteur dat koper en verkoper een te groot gedeelte van de koopsom aan de privévermogensbestanddelen hebben toegerekend. De rechtbank overweegt in dit verband dat als uitgangspunt heeft te gelden dat de belastingheffing wordt gebaseerd op de afspraken die de (zakelijk handelende) partijen bij de overeenkomst hebben gemaakt. De bewijslast dat de vastgelegde afspraken niet overeenkomen met de werkelijkheid, rust op de inspecteur.
Met hetgeen de inspecteur heeft aangevoerd is hij naar het oordeel van de rechtbank in die bewijslast niet geslaagd; met name de gevoerde onderhandelingen zijn indicatie dat de agrariër steeds een bepaalde waarde voor zijn privé woning bedongen heeft en die waarde is vervolgens als zodanig in de koopovereenkomst benoemd. Wel honoreert de rechtbank het standpunt van de inspecteur dat ter zake van de overgang van grond naar het privévermogen ten behoeve van de bouw van een woning te weinig winst (verschil tussen WEV en WEVAB) werd aangegeven. Dit op basis van taxatie taxateur Belastingdienst, die gemotiveerd aangeeft dat verwijzing van de agrariër naar WOZ-taxatie geen hout snijdt.
Landbouwvrijstelling. Verkoop cultuurgrond waarop koper bouwblokbestemming kan verkrijgen. Waardetoename naar evenredigheid toerekenen aan ondergrond bestemd voor woning (belast) en ondergrond bestemd voor bedrijfsgebouwen (vrijgesteld).
Gerechtshof Amsterdam 18-07/13 (GHAMS:2013:2357)
WEV woonkavel
vergelijking waarden van bouwblokken met mogelijkheid van bouwen dienstwoning en bouwblokken zonder die mogelijkheid, onder aanname van gebruikelijke (deel)oppervlakten en naar evenredigheid. Op deze wijze komt immers het zuiverst tot uitdrukking dat de (meer)waarde die het perceelsgedeelte heeft mede wordt veroorzaakt door de mogelijkheid een gedeelte (erf ondergrond woning) ervan te onttrekken aan de aanwending ervan in het landbouwbedrijf.
WEVAB woonkavel
Eigenaar hoeft geen agrarische bedrijfswoning te bouwen en kan gehele bouwblok dienstbaar stellen aan agrarische bedrijfsgebouwen. In zoverre is sprake van waarde(ontwikkeling) bij voortgezette aanwending binnen het landbouwbedrijf. Aldus WEVAB waarde taxeren van bouwblok voor agrarische bedrijfsgebouwen. En niet de (lagere) waarde van cultuurgrond, zoals Inspecteur betoogde.
