Recente vonnissen onteigening

Vereenzelviging – eliminatie – geen waardevermindering overblijvende manegebedrijf, uitgaande van adequate aanpassingskosten (wel WVO vormschade perceel) – overgangsrecht Omgevingswet – extra accountantskosten – kosten aanpassen hypotheek – hoogte rente – matiging kosten juridische bijstand.

Reconstructie buitenrijbaan op overblijvende (de eigen grond). Daarvoor is planologische medewerking van de gemeente vereist. rechtbankdeskundigen achten het aannemelijk dat die medewerking wordt verkregen, maar dat kost wel tijd. Complicerende factor: gemeente heeft op dat overblijvende de wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing verklaart. De Rechtbank acht dit uiteindelijk geen probleem voor vergunning reconstructie op eigen grond.

Gedurende periode waarop de ter vervanging aan te leggen baan nog niet voor gebruik gereed is:

• Huur vervangende buitenrijbaan
• Omrij(d)schade naar die tijdelijke vervanging
• Periode voor tijdelijke huur in relatie tot voortgezet gebruik: De rechtbank overweegt dat [gedaagde] het (bijkomend) aanbod tot verlenging van het voortgezet gebruik tot 1 januari 2025 in redelijkheid heeft kunnen weigeren. Vast staat dat de Staat het aanbod tot verlenging pas voor het eerst heeft gedaan ter gelegenheid van het pleidooi op 30 januari 2024, ruim een half jaar na het verstrijken van de eerste termijn van het voortgezet gebruik. Dat is in dit geval te laat. [gedaagde] kan niet worden verweten dat hij zich tijdig heeft voorbereid op het eindigen van het voortgezet gebruik per 1 juli 2023. In tegendeel, een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] zal tijdig maatregelen treffen om bij het eindigen van het voortgezet gebruik per 1 juli 2023 in het gebruik van een rijbaan elders te voorzien.
• Periode: anders dan deskundigen gaat rechtbank er van uit dat de benodigde tijd voor reconstructie buitenrijbaan pas ingaat nadat de onteigende kennis heeft kunnen nemen van het onderhavige vonnis onteigeningsschadeloosstelling. “Daarbij is van belang dat van [gedaagde] niet kan worden verwacht dat hij de procedure tot bestemmingswijziging al in gang zet als hij nog niet weet wat de omvang van de aan hem toe te kennen schadeloosstelling zal zijn. Daarvoor is dit vonnis richtinggevend.” Aldus een langere overbruggingsperiode dan waar deskundigen mee rekenden.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant 17-04/24 inzake staat/A27 (ECLI:NL:RBZWB:2024:2581)

Noot: heldere overweging rechtbank om, anders dan de rechtbankdeskundigen waaronder René van Hoogmoed, te rekenen met een langere overbruggingsperiode tijdelijke vervanging. Let wel: dit is een beoordeling van de op een onteigende rustende schadebeperkingsplicht, die normaliter ingaat datum inschrijving onteigeningsvonnis: zie handboek Telders 246 en 408.

Hier geen kostenpost “inbrengwaarde eigen grond” voor de beoogde reconstructie buitenrijbaan.

Bijkomend aanbod grotere oppervlakte ruilgrond dan het onteigende; taxatie aspecten.

Werkelijke waarde vanwege prijsstijgingen landbouwgrond: na 1 juli 2023 € 0,50 m2 meer dan eerdere onteigeningszaken van voor die datum.

Waardevermindering overblijvende (WVO): door rechtbankdeskundigen voor een beperkte oppervlakte getaxeerd op helft WEVAB. Rechtbank volgt dit niet en overweegt dat er sprake is van een lichte verslechtering, die in de markt niet tot een mindere waarde leidt, ook niet nu de onteigende met een GPS-systeem werkt.

In navolging rechtbankdeskundigen geen WVO door vanwege de onteigende strook kortere rij afstanden, daar waar grondbeslag kopakkers niet groter wordt en de onteigende niet aannemelijk heeft gemaakt dat vanwege die kortere afstand de teeltrichting aangepast moet worden.

Aanpassen drainage: rechtbank gaat er van uit dat de (aannemer van de) Staat zorgvuldig te werk gaat bij “doorsnijden” aanwezige drainage. Daarbij is aangenomen dat de Staat de locatie van de drains markeert.

De Staat heeft aan ruilgrond een veel grotere oppervlakte aangeboden dan de oppervlakte van het onteigende. De rechtbank rekent in navolging van deskundigen dat aan ruilgrond, vanwege mindere kwaliteit dan het onteigende, 10% meer aan oppervlakte dan het onteigende moet worden gerekend. De aankoop van een nog grotere oppervlakte aan ruilgrond is geen onteigeningsgevolg. De (autonome) aankoop van die grotere oppervlakte houdt in dat als koopkosten voor vervanging van het onteigende met enkel de meerkosten van € 600,00 is te rekenen.

Vervangende investering (waaronder kavelpad) deels onrendabel.

Vergoeding opbrengst derving tijdelijk verlies biologische teelt.

Voortijdige ingebruikname ruilgrond, zonder dat de Staat daarover afspraken maakte met de onteigende: dit voordeel is geen onteigeningsgevolg.

Uurtarief partijdeskundige-taxateur: € 175,00 plus BTW

Vonnis rechtbank Zeeland-West-Brabant 03-04/24 inzake Staat/A27 (nog) niet gepubliceerd

Noot: René van Hoogmoed was hier rechtbankdeskundige en weet dat kwaliteit en vorm van de door de staat aangeboden ruilgrond nadrukkelijk onderwerp van discussie waren. Vanwege die mindere kwaliteit is er dus uitgegaan van een overbedeling van 10% als onteigeningsgevolg.

Waarde huiskavel € 1,00/m2 hoger dan veldkavel / reconstructie bij beperkte oppervlakte van het onteigende

Waardevermindering overblijvende (WVO) kavel gewaardeerd volgens de vaste formule HR: waarde voor de ramp -/- (waarde onteigende + overblijvende) = WVO. Daarbij in dit geval geen afzonderlijke WVO erf met gebouwen door kleinere oppervlakte huiskavel.

Plaatsen vervangend hekwerk: geen vergoeding kosten verwijderen hekwerk op het onteigende (dat hoeft de onteigende niet te doen), niet uitgaan van verplaatsen oude hekwerk (niet als bijkomend aanbod aangeboden) en rechtbank rekent, anders dan de rechtbankdeskundigen, met de (hoger dan deskundigen aangehouden) kostprijs per m1 volgens door de onteigende overgelegde offerte.

Rechtbank gaat bij een relatief geringe oppervlakte van het onteigende (4.093 m2) wel uit van reconstructie; “Uitgangspunt voor een agrariër is behoud van zijn areaal”. Voor reconstructie gaat rechtbank, in navolging van rechtbankdeskundigen, uit van terugkoop als onderdeel van een autonome aankoop van 5 ha binnen 3 jaar op een afstand van 5 kilometer. Qua aankoopkosten rekent rechtbank met 2%, daar waar deskundigen enkel de extra kosten, ten opzichte van autonome aankoop, rekenden. Voor deze aankoop rekent rechtbank wel met € 1.500 aan taxatiekosten (hypotheek), daar waar deskundigen die taxatiekosten volledig toerekenden aan de autonome aankoop.

Vonnis rechtbank Zeeland-West-Brabant 20-03/24 inzake Staat/A27 (ECLI:NL:RBZWB:2024:3810).

Noot: de rechtbank Limburg oordeelde onlangs, in afwijking van het advies van deskundigen, (06-03/24 inzake De Staat A2; –nog—niet gepubliceerd) in een vergelijkbare zaak dat het uitgangspunt liquidatie dient te zijn. In het onderhavige vonnis oordeelt de rechtbank Zeeland-West-Brabant, in navolging van deskundigen, dat reconstructie het meest in de rede ligt. René van Hoogmoed was in beide zake rechtbankdeskundige en weet dat de onderbouwing van deskundigen in de keuze voor reconstructie gelijkluidend was, maar de rechtbanken oordelen dus verschillend.

Waarde: [gedaagde] heeft aandacht gevraagd voor het zeer langdurige onteigeningstraject, waaraan hij onderworpen is geweest. Al sinds 1988 is hij geconfronteerd met de dreiging te worden onteigend voor natuur. Dit heeft naar zijn mening een waardeverminderend effect gehad op zijn bedrijf en is een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 40 b lid 3 Ow.

Voorop staat dat de rechtbank begrip heeft voor de frustraties van [gedaagde] over de langdurige onzekerheid die hij heeft ondervonden in het onteigeningstraject. Het rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank echter geen afwijking van de “normale” regels van het onteigeningsrecht.

Eliminatie natuurbestemming.

Waarde veldkavel, huiskavel en tussenvorm. Voor huiskavel een opslag van € 0,75 per m2 bovenop agrarische waarde. De gronden aan overzijde van openbare, niet drukke weg zijn niet als “echte” huiskavel gewaardeerd, maar wel een opslag van € 0,25 per m2.

Rechtbank Den Haag 08-11/23 inzake Krimpenerwaard (ECLI:NL:RBDHA:2023:16942)

Noot: anders Rechtbank Zeeland-West-Brabant A27; gronden overzijde openbare weg wel als huiskavel (voor akkerbouwer). Zie eerder bericht op onze site.

Gedeeltelijke liquidatie. De beperking van de bereikbaarheid na onteigening is naar oordeel rechtbank geen onteigeningsgevolg, maar gevolg van werk buiten het onteigende. A-G: Aldus stelt de zaak ons voor een lastige vraag: in hoeverre worden bij de begroting van bijkomende schade nadelen als gevolg van de aanwezigheid of het gebruik van het werk weggedacht?

De stellers van het middel voeren aan dat ProRail de gehele railinzetplaats zal gebruiken en de aanwezigheid of het gebruik van die railinzetplaats niet splitsbaar is. Op zichzelf is juist dat de railinzetplaats als een geheel aanwezig is en zal worden gebruikt. Ook dijklichamen zijn echter als een geheel aanwezig en hebben alleen zo hun functie en gebruik. Toch luidt het arrest Waterkering Zederik zoals het luidt. Daarom overtuigt het argument niet. Los hiervan geldt ook voor deze klacht wat hiervoor 4.6 e.v. gezegd: zij sluit niet goed aan bij de overweging waartegen zij richt.

Conclusie A-G 09-02/24 inzake ProRail (ECLI:NL:PHR:2024:129)

Noot: De zaak c.q. conclusie behandelt nog een veelheid aan andere aspecten, waaronder de begroting van de liquidatieschade van de handelsvoorraad van de onteigende en de btw die de onteigenden verschuldigd zijn over de aan hen toekomende schadeloosstelling.

 Noot 2: een bespreking van de rechtspraak met betrekking tot waardevermindering overblijvende en het werk op en buiten het onteigende vanaf r.o. 3.12.

Op verzoek van partijen hadden deskundigen in hun advies mede behandeld de gevolgen van een verkeersbesluit, niet zijnde een onderdeel van de onteigeningsvergoeding. Tijdens pleidooi gaf rechtbank aan zich in het vonnis te (moeten) beperken tot de onteigeningsgevolgen. Partijen hebben toen de gevolgen verkeersbesluit beslecht en daarvan is proces verbaal opgemaakt.

Onteigeningsvonnis:

• Gemeente onteigende een strook grond voor aanleg weg en voor het overblijvende dat door die weg van het bedrijfsterrein werd gescheiden is een hogere prijs betaald door belendend bedrijf dan de werkelijke waarde in de onteigening. Met deskundigen acht de rechtbank die hogere door de buurman betaalde prijs niet maatgevend voor de werkelijke waarde van het onteigende, omdat het één enkele transactie betrof met een voor de buurman extra waarde ter afronding van zijn bedrijfsterrein.
• BTW belastingschadeclausule als bijkomend aanbod, tijdens pleidooi aanvaard door onteigende.
• Aanpassingen vergunningen na onteigening (RDW), adreswijzigingen e.d.: ziet rechtbank geen aanleiding toe. Ook al niet omdat de onteigende na de peildatum geen activiteiten ondernomen heeft om tot aanpassing of wijziging van de bestaande vergunning te komen

Vonnis rechtbank Oost-Brabant 28-02/24 inzake Meijerijstad; – nog – niet gepubliceerd

Noot: het is René van Hoogmoed, als één de rechtbankdeskundigen, bekend dat er tijdens de pleidooien geschorst is, zodat partijen overeenstemming konden bereiken over financiële gevolgen verkeersbesluit, hetgeen vervolgens in Proces Verbaal is vastgelegd.

De onteigening had een gewijzigde perceelsgrens tot gevolg, maar niet aannemelijk was dat dit noodzaakte tot wijziging RDW vergunning / omgevingsvergunning. 

Onteigende strook grond met, onteigening weggedacht, slechts één reële koopgegadigde

Casus: de onteigende was eigenaar van een perceel grond dat hij voorafgaande aan peildatum onteigening, met uitzondering van 1.000 m2 (provincie wilde –ongeveer—deze strook aankopen) verkocht in combinatie met een bebouwd perceel. Die resterende 1.000 m2 was gelegen tussen provinciale weg en die bebouwde huiskavel van een derde. Provincie onteigent 833 m2.

Rechtbank maakt een inschatting van de prijs die de enige reële koopgegadigde zou hebben willen betalen (twee keer de WEVAB). Verder waardevermindering overblijvende 167 m2.

Geen waardevermindering overblijvende van naastgelegen huiskavel van een derde: namelijk geen juridische eenheid.

BTW-belaste levering.

Rechtbank Noord-Nederland 06-03/24 inzake provincie Fryslân; –nog—niet gepubliceerd.

Noot: René van Hoogmoed was in deze zaak de enige rechtbankdeskundige. Hij verwees voor de door de onteigende gestelde koopbelangstelling (tegen hogere prijs) van de eigenaar van het bebouwde erf naar Wvg-uitspraak rechtbank Overijssel (ECLI:NL:RBOVE:2020.4240). Rechtbank volgde de taxatie van René.

Deskundigen adviseerden reconstructie in combinatie met t.z.t. een autonome aankoop. De Staat voerde verweer met verwijzing naar HR 14-11-2003 Staat / Heere, NJ 2004, 129.

Rechtbank vindt reconstructie van de geringe onteigende oppervlakte niet voor de hand liggend en oordeelt dat combinatie met t.z.t. en autonome aankoop niet kan worden aangenomen. Aldus liquidatie, waarbij de rechtbank volgt de subsidiaire aanpak/taxatie die deskundigen in hun advies ook al op voorhand uitgewerkt hadden.  Rente 1,5%.

Rechtbank Limburg 06-03/24 inzake De Staat A2; –nog—niet gepubliceerd.

Noot: in een onteigeningsvonnis 22-11/23 inzake A27 overwoog de rechtbank, in navolging van deskundigen dat “in dit grensgeval” redelijkerwijs van reconstructie uitgegaan moet worden. Ook aldaar terugkoop in combinatie met t.z.t. een autonome aankoop. Van dit vonnis is op onze website eerder melding gemaakt.

René van Hoogmoed was in deze beide zaken een van de rechtbankdeskundigen.

Werkelijke waarde perceel landbouwgrond met matige ontsluiting + liquidatie

Op de basiswaarde een aftrek toegepast van € 0,50 per m2 vanwege die matige ontsluiting.

Ook hier, bij een eigenaar-gebruiker, kiest rechtbank voor liquidatie, zijnde de subsidiaire taxatie van deskundigen. Zie het eerdere item over pachter en reconstructie of liquidatie. De rechtbank stelt dat zakelijke afweging niet uit het oog verloren mag worden, tussen het bedrag van de investeringen in vervangende grond (inclusief koopkosten, omrijdschade) en het bedrag van de exploitatie inkomsten.

Vonnis rechtbank Limburg 06-03/24 inzake de Staat A2 –nog—niet gepubliceerd.

Noot: het is René van hoogmoed, als een van de rechtbankdeskundigen, bekend dat in deze zaak slechts zo’n € 1.000,– verschil zat tussen reconstructie en liquidatie. Dit afgezien van belasting(schade) gevolgen.

Noot 2: in twee parallelle zaken (eigenaren respectievelijk moeder en dochter die verpachten aan schoon respectievelijk echtnoot) komt rechtbank in vonnissen van 06-03/24 tot gelijke aanpak van liquidatie.

Na of voor bekendwording tracé A4 is daar nabij een bedrijventerrein bestemd.

Arrest Hof;

• Er waren los van de (plannen voor de) A4 geen plannen tot ontwikkeling van het perceel tot bedrijventerrein. Het Hof denkt daarom weg de verwachtingswaarde bedrijventerrein
• tussen partijen staat vast dat dit (de voorbereidende besluitvorming bedrijventerrein) geen plannen zijn voor de A4, het werk waarvoor wordt onteigend

Cassatie beroep: Het middel klaagt dat het oordeel van het hof dat voor het perceel geen verwachtingswaarde kan worden ontleend aan de plannen voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder, op een verkeerde rechtsopvatting berust.

HR: De eliminatieregel houdt ook in dat geen rekening dient te worden gehouden met verwachtingswaarde die het gevolg is van het werk of het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, moest het hof bij de schadevaststelling rekening houden met verwachtingswaarde als gevolg van planologische stukken waarin is voorzien in uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder in de richting van het perceel die reeds bestonden voorafgaande aan het bestaan van een concreet plan voor de aanleg van de A4 op het perceel. Het mocht evenwel geen rekening houden met verwachtingswaarde als gevolg van planologische stukken waarin is voorzien in uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder in de richting van het perceel indien die planologische stukken voortbouwen op een concreet plan voor de aanleg van de A4 op het perceel.

HR 26-05/23 inzake Rijksweg A4 om Steenbergen (ECLI:NL:HR:2023:777)

Onteigening windturbine, een aantal opvallende aspecten:

Eliminatie
De rechtbankdeskundigen kwamen in hun definitieve advies tot het oordeel dat het Rijksinpassingsplan ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling – en het daaraan voorafgaande bestemmingsplan waarin de windturbine niet positief is bestemd – moeten worden geëlimineerd op grond van artikel 40c Ow. Aldus is bij de waardering rekening gehouden met de mogelijkheid tot de bouw van een nieuwe turbine na afloop van de (economische) levensduur van de bestaande turbine.

De rechtbank oordeelt dat de vraag of deze plannen moeten worden geëlimineerd buiten beschouwing kan blijven. Per peildatum gold een provinciale Omgevingsverordening op basis waarvan – onder meer – niet was toegestaan: “het wijzigen van een windmolen waardoor het vermogen, de levensduur en/of de afmeting van de windmolen toeneemt (opschalen) zonder de daarbij behorende sanering”.

Volgens de rechtbank is daarmee het opnieuw oprichten van een windturbine per peildatum niet toegestaan.

Artikel 40e Ow
Deskundigen hebben geoordeeld dat ingeval de nieuwe plannen niet moeten worden weggedacht er toepassing dient te worden gegeven aan artikel 40e Ow: de werkelijke waarde dient te worden vermeerderd met de nadelen ten gevolge van de bestemming die door het werk waarvoor wordt onteigenend tot uitvoering komt.

Ook hierin gaat de rechtbank niet mee. Voor zover er al een aanspraak bestond op “planschade” ex artikel 40e Ow is deze verjaard. Dat kan niet worden hersteld bij de vaststelling van een schadeloosstelling in verband met onteigening.

DCF-berekening
Tijdens pleidooien is door onteigende onderbouwd kritiek gegeven op een aantal parameters in de DCF van deskundigen. De rechtbank gaat aan deze punten voorbij.

Belastingschade
Geen vergoeding belastingschade vanwege het naar voren halen van de toekomstige inkomsten (middels DCF). Volgens de rechtbank gaat het niet om een inkomensvergoeding, maar een vergoeding van de werkelijke waarde van het onteigende (aan de hand van jaarlijkse kasstromen).

Deskundigenkosten (50 Ow)
Geen matiging van kosten gespecialiseerde accountant die is ingeschakeld voor het verifiëren van de DCF van deskundigen.

Rechtbank Midden-Nederland 25-01/23 (ECLI:NL:RBMNE:2023:238)

Onteigening reconstructie weg

• werkelijke waarde gedeelte hobby-erf: getaxeerd als onderdeel van het totale ensemble
• geen waardevermindering overblijvende, uitgaande van vergoeding van adequate aanpassingskosten overblijvende.
• hoogte van die aanpassingskosten (inclusief niet-verkenbare BTW) gerelateerd aan de uitgaven die “de maatman” zich zou permitteren.
• niet als zodanig in gebruik zijnde paardenbak: geen reconstructie
• vergoeding inwinnen financieel advies over de aanwending schadeloosstelling : € 1500,– incl. BTW
• sterke matiging kosten juridisch advies, zowel qua uurtarief als qua aantal uren. Advocaat heeft in zeer beperkte mate bijgedragen aan het partijdebat over de schadeloosstelling.

Rechtbank Noord-Holland 18-01/23 (ECLI:NL:RBNHO:2023:318)

Onteigening A27, vonnis 14-12/22 rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2022:8284)

Elimineren TB

• Waarde als huiskavel wat hoger dan WEVAB.
• Waardevermindering overblijvende: werk op het onteigende doet afbraak aan landelijke beleving overblijvende erf met gebouwen.
• De rechtbank kan niet uitgaan van een door verjaring ontstaan zakelijk recht (lees: recht van overweg in de situatie voorafgaande aan de onteigening) nu de Staat bestrijdt dat hiervan sprake is en niet gebleken is dat dit in rechte is komen vast te staan.
• Artikel 50 OW kosten taxateur-deskundige: “iets” korting op aantal uren, namelijk die besteed zijn aan planologische procedure e.d. / rechtbank houdt rekening met de vele jaren waarover de deskundige de belangen van de onteigende behartigde en het feit dat bij die onteigende vragen zijn gerezen die hij aan de taxateur wilde voorleggen / het betoog van de Staat dat het verschil tussen aanbod en de vastgestelde schadeloosstelling beperkt is, ziet de rechtbank niet als reden om de kosten van de taxateur te beperken, nu niet gebleken is dat het aan de onteigende lag dat er geen overeenstemming bereikt is / rechtbank acht niet relevant dat de kosten van de drie rechtbankdeskundigen lager zijn dan die van de partij deskundigen, omdat die laatsten over een veel langere periode voor de onteigende werkzaam geweest zijn / dat de taxateur zijn werkzaamheden op halve en hele uren heeft begroot, acht de rechtbank geen reden om van een lager aantal uren uit te gaan.

Schadevergoeding pachtontbinding wegens realiseren niet tot landbouw betrekkelijke doeleinden, art. 7:377 BW / pacht laanbomenteelt

Puntsgewijs:

1. schade begroting conform regels onteigeningsrecht
2. 1% rentvergoeding tussen peildatum (inschrijving vonnis) en datum vaststellen schadeloosstelling onder verwijzing naar Rb Gelderland 19-05/21; ECLI:NL:RBGEL:2021:2634
3. vergoeding deskundigenkosten art. 50 OW: € 225/uur voor gemachtigde pachter (jurist, niet zijnde advocaat), met beperking aantal uren
4. geen vergoeding van de eigen uren van de “onteigende” met inachtneming van HR 03-01-2001; ECLI:NL:HR:2001:AA9973

Vonnis 23-11/22 Pachtkamer rechtbank Gelderland (nog) niet gepubliceerd

Puntsgewijs:

1. milieuhinder door gebruik gereconstrueerde weg: geen onteigeningsgevolg, want nieuwe weg niet gelegen op het onteigende; daarop enkel berm.
2. reconstructie of niet van op opstal op het overblijvende: onteigening heeft niet een zodanige invloed op ligging opstal ten opzichte van nieuwe eigendomsgrens dat reconstructie als onteigeningsgevolg gezien kan worden.
3. kosten herinrichting tuin: wederzijdse offertes van € 55.000 tot meer dan het dubbele: rechtbank verhoogt de door rechtbankdeskundigen aangehouden kosten: € 5.000 (incl BTW) extra als opslag planten hoge(re) bomen + hogere vergoeding verplaatsen zwaar gefundeerde voorzieningen.
4. hertaxatie vastgoed na de onteigening als eis van hypotheeknemer/bank: onteigeningsgevolg. Dat geldt evenzeer voor de advocaatkosten verband houdende met overleg bank over de hypotheek situatie na de onteigening.
5. geen matiging advocaatkosten, mede omdat er veelvuldig contact is geweest met onteigende op wie deze zaak een grote emotionele impact heeft.

Rb. Noord-Holland 07-09/22 (ECLI:NL:RBNHO:2022:8120)

Grondwaarde als complex, zowel comparatief als residueel; daarbij opbrengst gerelateerd aan gemeentelijke grondprijzennota en qua kosten mede overwegingen zijn gewijd aan infrastructurele voorzieningen. Daarbij is overwogen dat een redelijk handelende partij geen rekening zal houden met verhaal van meer kosten dan (per peildatum) op grond van de wet (lees; exploitatieplan) mogelijk is.

In casu wettelijke rente tussen inschrijving onteigeningsvonnis en vonnis over schadeloosstelling, aangezien partijen zich niet over deze rente hebben uitgelaten.

Rechtbank Gelderland 20-07/22 (ECLI:NL:RBGEL:2022:5276, ECLI:NL:RBGEL:2022:5274 en ECLI:NL:RBGEL:2022:5275)

Gerekend is met een klein complex woningbouw en niet met een groter complex met mede minder-lucratieve bestemmingen, zoals de gemeente voorstond. Geografische en functionele samenhang aangenomen, maar niet de financieel samenhang; Grondexploitatieplan ontbrak.

Vonnis rechtbank Zeeland-West-Brabant 05-01/22 (nog) niet gepubliceerd

Onteigening aansluiting A28 voor het dorp Wezep en bedrijventerrein H2O. Het onteigende vormt geen complex met het bedrijventerrein. De functionele samenhang is er wel maar onvoldoende; bestaande regionale/provinciale verkeersstructuur wordt met name verbeterd. Ook zonder bedrijventerrein was deze aansluiting noodzakelijk. Verder onvoldoende financiële  samenhang. Komt bij dat het ontbreken van deze aansluiting op A28 er niet aan in de weg stond om in verleden (2005, met uitgifte kavels in 2010) al met ontwikkeling van het bedrijventerrein te starten.

Waarde € 7,00 m² en geen verdere vergoedingen. Aldus een schadevergoeding lager dan het aanbod.

Onteigende geen BTW ondernemer, dus sowieso geen BTW belaste levering.

Rechtbank Gelderland 05-01/22 inzake Oldebroek (ECLI:NL:RBGEL:2022:247)

Bepaling werkelijke waarde aan de hand van benadering van “agrarische plus”. Opplussen agrarische waarde met een factor 2. Vergelijkingstransacties. Staffelmethode (wet van het afnemend grensnut) te arbitrair. Geen wederbeleggingskosten. Samengestelde rente van 0,5%.

BTW-belaste levering, omdat het gaat om aanleg wegen.  

Rb. Noord-Nederland 29-12/21 inzake Drenthe (ECLI:NL:RBNNE:2021:5393)

Dit vonnis (nog niet gepubliceerd) is de laatste in een reeks (zie bericht hieronder). In aanvulling op hetgeen wij daarover op onze website eerder publiceerden:

1. waarde cafetaria, met inachtneming van per peildatum geldende onzekerheid Coronacrisis.
2. deskundigen adviseerden 10% premie uit handen breken (hybride in relatie tot financieringsschade vanwege prijsstijgingen van 1% per maand). Rechtbank handhaaft een “opslag” van 3% op de werkelijke waarde.
3. wederbeleggingskosten niet voor onteigend appartement dat is aangekocht nadat de herontwikkeling plannen voor de Mijnkintbuurt algemeen bekend waren. Dat duidt niet op het criterium van duurzame belegging.

Rente 0,5% tussen betaling voorschot en datum vonnis

Vonnissen rechtbank Rotterdam 04-08/21 (ECLI:RBROT:2021:7699 e.a.)

Premie uit handen breken: deskundigen rekenden met 10% en legden uit het hybride karakter: gedeeltelijk klassieke premie uit handen breken en gedeeltelijk financieringsschade, vanwege feit dat er prijsstijging van 1% per maand geldt en er een zekere tijd zit tussen peildatum onteigening en terugkoop. Rechtbank rekent voor deze professionele belegger met 3% (en noemt dat een opslag op de werkelijke waarde).

Betreffende nadeel doordat vanaf peildatum tot aan datum vonnis het verschil tussen schadeloosstelling en voorschot niet beschikbaar was, adviseerden deskundigen een marktconforme rente van 0,5%. Gedaagde betoogde dat dit niet opweegt tegen prijsstijgingen voor appartementen van 1% per maand en dat hij aldus schade lijdt. Rechtbank overweegt dat het verweer van gemeente dat gedaagde had kunnen verzoeken om verhoging van voorschot weinig kans gemaakt zou hebben. Rechtbank overweegt dat het wettelijk systeem voorziet in een schadeloosstelling per peildatum en dat daarom prijsontwikkelingen na de peildatum buiten beschouwing moeten blijven.

Rentepercentage van 2%.

Vonnissen 16-06/21 inzake prov. Groningen (–nog–niet gepubliceerd). 

De onteigende geeft aan dat grondeigenaren die minnelijk verkocht hebben een snel-beslis-premie hebben ontvangen van 20% en maakt daar in de onteigeningsprocedure ook aanspraak op.

Rechtbank overweegt dat Hoge Raad heeft bevestigd dat geen sprake is van ongelijk behandelen van gelijke gevallen; HR 09-10/20; ECLI:NL:HR:2020:1595 (zie concl A-G).

Rechtbank Noord-Nederland overweegt dat een meewerkpremie niet past in het systeem van de Onteigeningswet. De meewerkpremie is naar het oordeel van de rechtbank geen onderdeel van de werkelijke waarde.

Vonnissen 16-06/21 inzake prov. Groningen (–nog–niet gepubliceerd).

Aankoop van een vervangende woning is voor de onteigende een redelijke keuze, ondanks zijn vergevorderde leeftijd. Ondanks het voortgezet gebruik van één jaar na datum onteigeningsvonnis zal hij in de overspannen woningmarkt hoger moeten bieden dan de aan hem toekomende werkelijke waarde.

Rechtbank Noord-Nederland 26-05/21 inzake ProRail (ECLI:NL:RBNNE:2021:2021)

Ten tijde van referentie transacties uit 2015 gold er een hogere verwachtingswaarde dan per peildatum onteigening in 2020, omdat inmiddels de in 20215 beoogde recreatieve bestemming vervallen is.

Geringe verwachtingswaarde van EUR 1,00 m2. Belendend gedeelte water gewaardeerd op 10% van de (verwachtings)waarde landbouwgronden.

Rente 0,5% samengesteld tot aan datum vonnis.

Vonnis 02-06/21 rechtbank Noord-Nederland inzake provincie Groningen (–nog–niet gepubliceerd).

Deskundige taxeert werkelijke waarde, met inachtneming van verwachtingen, op krap 2 keer de landbouwkundige waarde. De rechtbank komt op ruim 3 keer de landbouwkundige waarde, omdat rechtbank de verwachtingen (of er een lucratieve bestemming zou komen en zo ja, in welke vorm), positiever weegt dan de deskundige. Voor residuele taxatie zijn er sowieso te veel onzekerheden.

Rechtbank Rotterdam 03-03/21 (ECLI:NL:RBROT:2021:1805)

Rente vrijkomend kapitaal en BTW heffing onteigening ProRail  inzake onteigening ten behoeve van wegaanleg. Inkomensschade perenboomgaard; rente vrijkomend kapitaal 2%. Vergelijking met beleggen van het vrijkomende kapitaal leert dat daarin een inflatoir element begrepen is en dat daar (veelal) gerekend wordt met rente op rente, terwijl inkomen dat door onteigening verloren gaat jaarlijkse schadepost is.

Wegaanleg kwalificeert als bouwterrein en is daarmee BTW belast; in casu over de volledige schadeloosstelling (dus ook de inkomensschade) minus de waarde van de overhoeken (die overhoeken kwalificeren niet als bouwterrein).

Vonnis rechtbank Gelderland 19-05/21 inzake ProRail (ECLI:NL:RBGEL:2021:2634)

Artikel 13. Rechtbank bepaalt prijs voor aan gemeente Borne te verkopen grond vlakbij de woonwijk ‘Bornsche Maten’ na deskundigenadvies. 

Gemeentelijk bieding € 30,– m2, rechtbankdeskundigen € 40,– m2 en rechtbank € 45,– m2.

Rechtbank Overijssel 07-12/20 (ECLI:NL:RBOVE:2020:4240)

Rechtbank zoekt aansluiting bij advies rechtbankdeskundigen. Eliminatie verkeersbestemming.

Verwachtingswaarde: ECLI:NL:HR:2017:695, ECLI:NL:HR:2016:2446, ECLI:NL:HR:2014:326. Concrete lucratieve verwachting, zodanig dat redelijk handelende partijen hiermee in hun prijsonderhandeling rekening zouden houden. Gelet op genoemde omstandigheden 50% bovenop landbouwkundige waarde (niet zijnde de hogere warde als agrarische huiskavel) van € 6,00 m2Geen pachtdruk, in die zin dat verpachte waarde gelijk is aan onverpachte waarde, omdat geliberaliseerde pachtovereenkomst nagenoeg geëindigd is.

Waardevermindering overblijvende.

Geen vergoeding kosten vervangende aankoop: geen bedrijfsmiddel en geen duurzame belegging. ECLI:NL:HR:2016:2446 en ECLI:NL:HR:2017:3107.

Rente over schadeloosstelling -/- voorschot tot aan datum vonnis 0,5%. Vanaf datum vonnis tot aan uitbetaling de wettelijke rente.

Matiging vergoeding kosten juridische en taxatie technische bijstand art. 50 Ow.

(Nog) niet gepubliceerd.Rechtbank wenst nader advies over:

• • niveau landbouwkundige waarde
  • verwachtingswaarde (onder verwijzing naar andere, wat oudere jurisprudentie HR dan hiervoor bij rechtbank Rotterdam)
  • waarde van water

Dit vonnis is (nog) niet gepubliceerd:

Elimineren verkeersbestemming provinciaal inpassingsplan.

Waardevermindering overblijvende, met inbegrip van het werk op het onteigende. Geluidsoverlast gehele weg wegen, ook al wordt op het onteigende slechts gedeelte weg aangelegd. Basis HR Railinfrabeheer/Sweeres. Mede in relatie tot HR Staat/Princeville en De Bruyn c.s./Waterschap Rivierenland. Stelling provincie dat in dit geval, anders dan RIB/Sweeres, uitsplitsing van geluid (in gedeelte op het onteigende en gedeelte daar buiten) gemaakt kan worden, volgt rechtbank niet. Bepalend is het geluid op het onteigende samen met het geluid van het tracé van en naar het onteigende.

(Wettelijk verplichte) geluidsisolerende maatregelen: met die maatregelen krijgt woning minder fraai aanzien en zonder die maatregelen blijft het volle geluid. Aldus in beide gevallen waardedaling.

Paardensport dochter: integrerend levensbestanddeel.Effecten van de onteigening zijn niet zodanig dat een redelijk handelend eigenaar zou kiezen voor verhuizing naar een elders aan te kopen woning

Niet gebleken dat opzegging geldlening rechtstreeks een noodzakelijk gevolg onteigening is.

Rente tot aan datum vonnis: hier de wettelijke rente van art. 6:119 BW. Net als de wettelijke rente vanaf datum vonnis tot datum voldoening.

50 Ow: rechtsbijstandsverzekering staat er niet aan in de weg de kosten volgens de dubbele redelijkheidstoets geheel te vergoeden. Overigens, rechtbank kent niet alle opgevoerde kosten toe.

Waardevermindering ligboxenstal door onteigening deel huiskavel.

Werkelijke waarde grond is als onderdeel van de gehele boerderij niet meer waard, dus vermogensvergelijking “waarde geheel -/- (werkelijke waarde + waarde overblijvende) is niet dienstig.

Geen causaliteit verlies weidemelkpremie (casuïstisch; anders dan ECLI:NL:RBOVE:2017:4592).

Tijdelijke inkomensschade wegens tijdelijk aankopen voer en afzet mest, met rente tijdelijk vrijkomend kapitaal 0,2%.

Belastingschade separaat vast te stellen door fiscalist, aangewezen door beide partijen. Rechtbank wacht met kostenvergoeding art. 50 Ow tot na procedure bindend advies belastingschade en in zoverre is het vonnis een tussenvonnis. Vanwege dienaangaande nog uit te voeren werkzaamheden: beslissing kostenvergoeding art. 50 Ow aangehouden. Maar qua schadeloosstelling wel aangemerkt als eindvonnis waartegen cassatie open staat.

Vonnis 25-03/20, (nog) niet gepubliceerd.

• Betoog bij onteigeningsrechter dat de Kroon ten onrechte is uitgegaan van de onherroepelijkheid van het inpassingsplan. Kroon is gebonden aan oordeel Afdeling bestuursrechtspraak.

Vonnis rechtbank Overijssel 04-12/19, gepubliceerd 20-01/20 (ECLI:NL:RBOVE:2019:4952).

• Grasland met aanmerkelijk lage ligging ten opzichte van twee tuinen van derden. Gewaardeerd als potentiele tuingrond, waaraan de lage ligging niet in de weg staat.

Rechtbank Gelderland 08-01/20 ,gepubliceerd 23-01/20 (ECLI:NL:RBGEL:2020:157)

Geen complexprijs art. 40 d Ow met nabij gelegen bedrijventerrein (geen financiële samenhang) en evenmin een daaraan gerelateerde verwachtingswaarde.

Anders dan deskundigen: geen vergoeding onwinbare bodembestanddelen, met verwijzing naar arrest 21-09/18 inzake BBL/Rengers; ECLI:NL:HR:2018:1694.

Vergoeding extra accountantskosten € 1.500. Matiging kosten partij-deskundige/taxateur (naar € 150/uur).

Vonnis rechtbank Overijssel 04-12/19, gepubliceerd 20-01/20 (ECLI:NL:RBOVE:2019:4952).

Art. 40 d Ow: er is sprake van één complex en niet van een afzonderlijk (lucratief) complex klasseerinrichting.

Werkelijke waarde getaxeerd met vergelijkingsmethode met als controle (plausibiliteitstoets) een residuele waarde (tentatief van aard). Resultaat: 150% van WEVAB.

Een door gedaagde genoemde referentie wordt niet “meegenomen” , omdat de koper aldaar voor die locatie ‘kosten uit handen breken” heeft moeten betalen. Daarom geen adequate referentie.

Pachtdruk 35% (van WEVAB). Pachter wordt schadeloos gesteld op basis van (zeer) extensieve exploitatie. Gevolg: terugbetalen deel voorschot.

Gekort op claim deskundigenkosten art. 50 Ow.

Vonnis (nog) niet gepubliceerd.Besluit van 31 mei 2017, nr. 201700913 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Twenterand krachtens artikel 78 van de onteigeningswet (onteigeningsplan zandwinning Oosterweilanden)

Onteigening gronden van een waterschap (wegen, watergangen c.q. -partijen) in kader realisering bedrijventerrein.

Gronden die tot het complex behoren dienen gewaardeerd te worden op de reguliere complexprijs, zonder een afslag vanwege “ongeschiktheid” als weg c.q. watergang.

Buiten het complex vallen (te handhaven) wegen met primair regionale functie en fietspaden met een autonoom bovenwijks karakter.

Anders dan deskundigen laat rechtbank landschappelijk inpassing van wegen/fietspaden (welke wegen zelve buiten het complex vallen) buiten het complex. Deskundigen hechtten gewicht aan beeldkwaliteit (landschappelijke inpassing) bedrijventerrein. Maar rechtbank oordeelt dat de functionele samenhang tussen de landschappelijke inpassing en de fietspaden/wegen doorslaggevend is.

Onteigenaar en onteigende waren overeengekomen een bijkomend aanbod waarbij ook andere gronden dan dewelke ter onteigening aangewezen waren, tegen door Rechtbank te bepalen prijs zouden worden overgedragen. Rechtbank overweegt dat dit valt buiten de wettelijke taak van de rechtbank tot vaststelling van de schadeloosstelling voor onteigening. Maar rechtbank geeft wel aanwijzingen en veroordeelt onteigenaar om het bijkomende aanbod gestand te doen.

Rechtbank Rotterdam 28-09/19 inzake GRNR (ECLI:NL:RBROT:2019:6963)

Rechtbank wijkt sterk af van deskundigenadvies: Hoge Raad acht vonnis Rechtbank voldoende gemotiveerd. HR 08-03/19 inzake prov. Overijssel/HCR Zwolle – Van der Valk (ECLI:NL:HR:2019:315)

Rechtbank Overijssel 08-11/17 inzake provincie Overijssel / HCR Zwolle – Van der Valk (ECLI:NL:RBOVE:2017:4540):

Voor wat betreft grondwaarde komen deskundigen via een (soort) staffelmethode tot de werkelijke waarde van het onteigende en wel, in tweede instantie vanwege sterk gestegen omzet, op een substantieel hoger waardepeil dan in eerste instantie. De Rechtbank neemt de aldus getaxeerde totaalwaarde van deskundigen over, maar voegt een extra staffel toe en maakt een andere verdeling van de waarden over de onderscheiden staffels en komt aldus 25% lager dan de deskundigen.

Arrest Hof Den Haag 29-01/19 (nog) niet gepubliceerd

Basis vonnis 21-05/14 Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2014:4822), met eliminatie bestemmingsplan woningbouw; dit in navolging van rechtbankdeskundigen waaronder René van Hoogmoed. Wel aanzienlijke verwachtingswaarde: € 20,– m2.

Bij arrest van 15-01/16 (ECLI:NL:HR:2016:24) heeft de Hoge Raad het vonnis van de rechtbank van 21 mei 2014 vernietigd (geen eliminatie) en het geding naar het hof Den Haag verwezen.

Tussenarrest Gerechtshof Den Haag 13-06/17 (ECLI:NL:GHDHA:2017:1674). Over o.a. baatafroming art. 40 e Ow (als tegenhanger art. 49 WRO oud) en exploitatieverlies van economisch eigenaar (projectontwikkelaar).

Hof 29-01/19:

• rekening houden met kosten bodemsanering.
• waarde op basis van referenties niet corrigeren met (lagere) residuele waarde. Deskundigen hadden die twee waarden ‘verzoend”.
• vergelijkingsmethode € 44,75 m2. Met neerwaartse correctie omdat het hier om een heel grote kavel grond gaat en de markt zoiets moeilijker kan behappen; € 43,00 m2. Peildatum 28-10/13.
• stelling van gemeente: baatafroming art. 40 e Ow vanwege de niet geëlimineerde woonbestemming. Hof ziet zo’n baatafroming als uitzondering en ziet daarvoor in casu geen aanleiding.
• geen exploitatie schade; projectontwikkelaar had geen begin van uitvoering gegeven aan plannen voor (eigen) exploitatie en verkeerde per peildatum in financiële problemen.
• aftrek voordeel voortgezet gebruik (als aftrekpost op rentevergoeding over verschil voorschot en vastgestelde schadeloosstelling). Voordeel gebaseerd op pachtnormen.
• deskundigenkosten: € 395/uur voor gespecialiseerde onteigeningsadvocaat.
• voor zover niet verrekenbaar: BTW over deskundigenkosten komt voor vergoeding in aanmerking.

Bedrijfspand maakt onderdeel uit van een groter binnenstedelijk, niet lucratief complex en wordt derhalve getaxeerd naar zijn gebruikswaarde. Plus overweging art. 36 a Ow over “te laat” ingediende feiten met betrekking tot wederbeleggingskosten, met als nuancering dat dit artikel terughoudend moet worden toegepast.

Verlies pachtgronden geeft geen waardevermindering (overblijvende) in eigendom zijnde bedrijfsgebouwen; er is geen juridische eenheid.

Kapitalisatiefactor 9 is passend, nu het gedeeltelijk eigendom (factor 10) en gedeeltelijk pacht los land (factor 8) betreft, ook al zou het gewogen gemiddelde qua wederzijdse oppervlakten komen om 8,74.

Als gevolg van oppervlakte verkleining door onteigening, is volledige weidegang niet meer mogelijk en zullen de koeien meer op stal moeten. Hierdoor aanpassing stalsysteem, maar voor oude ligboxenstal niet een emissiearme vloer. Verder aanpassing beweidingssysteem met extra voerkosten als gevolg. Ook vergoeding verlies weide toeslag.

Rente tijdelijk vrijkomend kapitaal 0,5%.

Forse matiging kosten partij-taxateur.

Rechtbank halveert nagenoeg de geclaimde deskundigenkosten, niet vanwege de gehanteerde uurtarieven, maar vanwege het (te) grote aantal uren in relatie tot de enerzijds de niet erg ingewikkelde casus en anders het financiële belang van de zaak.

Gedaagde maakt aanspraak op vergoeding van BTW over de in rekening gebrachte deskundigenkosten. Rechtbank redeneert: het onteigende betreft bouwterrein en aldus een BTW-belaste levering. Over de ruwe bouwgrondwaarde komt de BTW voor vergoeding in aanmerking (voor de gemeente schijnbaar verrekenbare BTW) en aldus kan de BTW over de deskundigenkosten door gedaagde verrekend worden en daarom hoeft de gemeente die BTW niet te vergoeden.

Zie ter illustratie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant: onteigeningsvonnis 09-07/14 (ECLI:NL:RBZWB:2014:465);

“Aangezien de verleende deskundige bijstand betrekking heeft op de onteigeningsprocedure die zal leiden tot een voor de omzetbelasting vrijgestelde levering, is [gedaagde] niet aftrekgerechtigd ter zake van de omzetbelasting die drukt op de daaraan verbonden kosten. Die omzetbelasting vormt derhalve een schadepost, die vergoed dient te worden.”

Het verschil zit dus in enerzijds een BTW belaste levering (zaak Barneveld) en anderzijds een BTW vrijgestelde levering.

Melkveebedrijf. Begroting van de schade op basis van voortzetting van de bedrijfsvoering conform Convenant Weidegang bij verkleining van het beweidbare oppervlak. Beperking veestapel onteigeningsgevolg en niet gevolg van invoering van het stelsel van fosfaatrechten. Berekening winstderving per gemiste melkkoe. Sterke matiging deskundigenkosten.

Onteigening van percelen grond van horecabedrijf. Schadeloosstelling voor het onteigende op basis van een residuele grondwaardeberekening, waarbij rechtbank met een staffelmethode (sterk) afwijkt van deskundigenadvies.

Overblijvende biedt voldoende ruimte voor het realiseren van de vergunde uitbreiding van het parkeerterrein zodat zich geen waardevermindering van het overblijvende voordoet.

Beperking van de vergoeding van de kosten van juridische en deskundige bijstand.

Deskundigenkosten in onteigening. De taxateur-deskundige rekent met EUR 175,– per uur plus BTW. De gemeente betoogt dat EUR 150,– volstaat, maar rechtbank volgt het door de taxateur-deskundige gehanteerde tarief.

Kosten juridische bijstand worden gematigd, met als overwegingen: geen bijzonder complexe zaak en geen ongebruikelijk lange duur van de procedure.

Rente vrijkomend kapitaal verhuurde bedrijfsruimte 5%, in navolging van deskundigen.

– wijze van reconstructie (en geen liquidatie)
– tijdelijke inkomensschade
– onafhankelijkheid rechtbankdeskundigen

– verwachtingswaarde
– grasland en talud afzonderlijke getaxeerd
– aankoop vervangend bedrijfsmiddel (lees: vervangende grond)
– kostenmatiging art. 50 OW: tijdsbesteding dient mede gerelateerd te worden aan het financiële belang van de zaak.

Reconstructie van onteigende woonboerderij: gebaseerd op vervangende nieuwbouw.

Vraagstelling of reconstructie gebaseerd moet worden op aankoop bestaande woonboerderij of op (wat duurdere) nieuwbouw. Deskundigen hebben beide opties in hun advies uitgewerkt en daarbij nieuwbouw als meest in de rede liggende optie benoemd.

Vereenzelviging onteigende met zijn uitwonende zoon op de voet van HR Lansingerland/De Haas.

Verwachtingswaarde

Vrijkomende bodembestanddelen: geen marktwaarde

Omrij(d)schade berekening

Waardevermindering (vormschade) gecompenseerd door hogere verwachtingswaarde overblijvende

Rente vrijkomend kapitaal

Beperking vergoeding deskundigenkosten

Artikel 54 OW: verzoek verhoging voorschot afgewezen: het corrigeren van een voorschot kan enkel als dat evident te laag is en rechtbank toetst dat marginaal. Weliswaar komen deskundigen in hun conceptadvies tot een hoger bedrag van de schadeloosstelling dan aanbod gemeente, maar het geschil tussen partijen is of aan de onteigende gronden een meerwaarde toekomt ten opzichte van de landbouwkundige waarde. Aldus is (nog) niet vast te stellen of voorschot evident te laag is. Verzoek om verhoging voorschot afgewezen.

Geen hogere waarde huiskavel ten opzichte van veldkavel, aanpassingskosten: kosten die een redelijk handelend onteigende niet zou maken, rente 1,6% tot aan datum vonnis.

Uurtarief taxateur deskundige van gedaagde van € 150,00 acht de rechtbank niet onredelijk. Ook is niet onredelijk dat die deskundige reistijd in rekening heeft gebracht voor de helft van dat uurtarief.

Waardevermindering overblijvende art. 41 Ow (bij relatief geringe onteigende oppervlakte) en halvering kosten partij-deskundigen.

Onteigeningsvonnis ruwe bouwgrond woningbouw. Peildatum april 2011: EUR 53,00 m2.

Geen eliminatie bestemmingsplan: betreft een uitwerkingsplan met gedetailleerde eindbestemmingen. Ingevolge dit bestemmingsplan heeft het onteigende deels de bestemming “Wonen aaneengesloten”, deels met de aanduiding “maatregelen geluidhinder’, “Verkeer en verblijf”, “Groen” en “Water”.

Art. 40 c OW: Tijdens de descente hebben deskundigen vastgesteld dat het onteigende op dat moment reeds (grotendeels) bouwrijp was. Dit bouwrijp maken is echter geschied ter realisering van het plan waarvoor onteigend is en dient daarom op grond van artikel 40c Onteigeningswet bij het bepalen van de waarde van het onteigende te worden weggedacht.

Art. 40 d OW: complex bouwgrond, dat in casu samenvalt met het plangebied van het bestemmingsplan “ [naam 3] ”, welk complex op de peildatum hoofdzakelijk een (niet meer uit te werken) onherroepelijke woonbestemming had.

Geen top-down taxatie, maar vergelijkingsmethode, ook al zijn de vergelijkingstransacties lastig te interpreteren.

Exploitatieschade vanwege onmogelijkheid zelfrealisering: voor zover [gedaagden] mogelijk exploitatievoordeel zijn misgelopen, doordat zij de woonbestemming van in de minnelijke fase door de gemeente aangeboden  ruilgronden niet zelf hebben kunnen realiseren of die ruilgronden niet als bouwkavels hebben kunnen verkopen, is dat niet een gevolg van de onderhavige onteigening.

Art. 50 OW: Aan de gemeente kan worden toegegeven dat in deze zaak veel werk moest worden verricht in verband met het feit dat [gedaagden] zich uitgebreid hebben verweerd tegen onder meer het advies van de deskundigen. Echter kan niet worden gezegd dat zij zich zodanig onredelijk hebben opgesteld, dat de in verband met deze werkzaamheden gemaakte kosten (gedeeltelijk) voor hun rekening dienen te blijven.

Elimineren verkeersbestemming, met alsdan een verwachtingswaarde voor een deel van de gronden (potentieel bedrijventerrein), taxeren van agrarische bedrijfswoning als burgerwoning en invloed bodemverontreiniging (korting 10%).

Geen vergoeding schaduwwerking (van dreigende onteigening) vanwege het zeer restrictieve criterium van artikel 40 Ow.

Bijkomend aanbod vaststellen belastingschade buiten de rechtbank om.

Terugbrengen van gedeclareerde uren taxateur – deskundige van 125 naar 60 (art. 50 Ow).  

Eliminatie bestemming verkeer.

Geen verwachtingswaarde.

Bestemmingsplan terzake van taxatie waardevermindering art. 41 Ow.

Kosten uit handen breken.

Nadere bepaling van belastingschade.

Rente 2% tussen voorschot en definitieve schadeloosstelling.

Verwachtingswaarde, aankoopkosten vervangend bedrijfsmiddel en BTW over deskundigenkosten art. 50 Ow.

Verwachtingswaarde hier krap 2 x agrarische waarde. Rechtbank volgt deskundigen: verwachtingswaarde (€ 10,00 m2) is krap 2 x de agrarische waarde (€ 5,60 m2). 

De deskundigen achten vervolgens bij de vraag of bij de waardering van het onteigende sprake is van een boven de agrarische waarde uitgaande verwachtingswaarde de volgende aspecten van belang:

• de ligging ten opzichte van bestaand stedelijk gebied;
• concrete ontwikkelingsvoornemens ter plaatse;
• algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid en een zodanige ligging nabij stedelijk gebied dat een uitbreiding van dat stedelijk gebied op enig moment in de toekomst aannemelijk is.

Geen eliminatie bestemmingsplan (via complexbenadering) woningbouw

Waardevermindering overblijvende bij gezamenlijk eigendom van het onteigende 

Procedure aspecten (zoals tweede bezichtiging door deskundigen)

Eigen kosten van de onteigende:

NB: evenmin eliminatie bestemming woningbouw: beschikking Rechtbank Midden-Nederland d.d. 22-04/15 inzake gemeente Vianen/De With (procedure wet voorkeursrecht gemeenten Wvg; niet gepubliceerd): Bestemmingsplan is een globaal plan met een flexibel ontwikkeltempo en “daarvoor” is er geen (voorafgaand) concreet plan.

Toekomstige onderhoudskosten nieuwe afrastering, belastingschade en elimineren bestemmingsplan (art. 40 c Ow).

Waarde onder oude bestemmingplan ligt hoger dan die onder het nieuwe (vigerende) bestemmingsplan dat de grondslag voor de onteigening is.

Vergoeding via art 40 e Ow, met minder stringente kaders dan bij planschade.

Qua taxatie werkelijke waarde en waardevermindering.

Qua eliminatie (gedeelte) bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt.

(Te geringe) verwachtingswaarde

Afbakening vergelijkingstransacties

Wel vergoeding deskundigenkosten (ondanks schadeloosstelling lager dan aanbod), maar met matiging kosten partij-taxateur.

Idem: vrijstelling overdrachtsbelasting landbouwgrond. Met de deskundigen gaat de rechtbank ervan uit, dat [gedaagde] vervangende grond zal aankopen ten behoeve van agrarische bedrijfsvoering en dat, indien [gedaagde] die grond niet gedurende tien jaar bedrijfsmatig exploiteert, de invordering van niet geheven overdrachtsbelasting geen direct gevolg van de onteigening zal zijn.