Taxatie langhuisboerderij in verhuurde staat. Feitelijke lage huur of marktconforme huur
erfrecht; waardering langhuisboerderij; taxatie met inachtneming van de actuele huur of een marktconforme huur; meerwaardeclausule. Eén van de vier kinderen/erfgenamen is huurder en koper.
Het taxatierapport van de deskundigen is gedateerd 29 januari 2021. De deskundigen hebben bij het tot stand komen van de waardering rekening gehouden met de huidige huursituatie. De opgegeven huurinkomsten zijn als uitgangspunt genomen. De in het taxatierapport genoemde marktwaarde betreft die in verhuurde staat en wel voor het getaxeerde in zijn geheel. De berekening van de marktwaarde op basis van de huidige huurinkomsten leidt echter tot een (lager) bedrag dan dat er naar mening van de taxateurs gelet op de marktontwikkeling / schaarste in de huidige woningmarkt mogelijk door een belegger voor het geheel in verhuurde staat zal worden betaald. Daar de taxateurs van mening zijn dat de opgegeven actuele huurinkomsten niet realistisch (meer) zijn, hebben zij een tweede berekening van de marktwaarde in verhuurde staat uitgevoerd op basis van volgens hen thans reële / marktconforme huuropbrengsten. Enerzijds € 615.000 en anderzijds € 730.000.
Voor het hof is de feitelijke situatie uitgangspunt bij de beantwoording van de vraag voor welke waarde de langhuisboerderij c.a. in de verdeling dient te worden betrokken. De feitelijke situatie is zo dat onderdelen van de langhuisboerderij al jaren worden verhuurd en dat de huurders huurbescherming genieten. Onder die omstandigheden is er voor het hof geen aanleiding uit te gaan van hogere huren dan die daadwerkelijk worden ontvangen en dus ook niet van een andere waarde dan die de rechtbank in aanmerking heeft genomen.
Met betrekking tot de gevorderde meerwaardeclausule overweegt het hof als volgt. De huurverhouding van [gedaagde] met het onroerend goed is, naast de andere verhuurde onderdelen, (mede) bepalend geweest als waardedrukkende factor van de langhuisboerderij c.a. Met andere woorden, met de toedeling tegen de waarde in verhuurde staat profiteert [gedaagde] (nogmaals) van het voordeel dat hij al geniet, omdat hij als huurder voor een relatief gering bedrag een deel van de onroerende zaken kan gebruiken. Bovendien kan een verhoging van de huur van de aan derden verhuurde onroerende zaken van grote invloed zijn op de waarde. Onder die omstandigheid acht het hof het redelijk dat, indien [gedaagde] de langhuisboerderij c.a. verkoopt tegen een waarde hoger dan € 615.000,- binnen vijf jaar na heden, aanleiding bestaat [eiseres] c.s. ieder voor één vierde (1/4e) deel te laten meedelen in die hogere waarde, waarbij dan wel nog geldt dat van de verkoopprijs eerst nog afgetrokken worden de eventuele investeringen in de onroerende zaken (anders dan regulier onderhoud), die [gedaagde] na de toedeling aan hem heeft gedaan.
Gerechtshof Amsterdam 31-10/23 (ECLI:NL:GHAMS:2023:2605)
Noot: ook in onteigeningszaken geen onbekend dilemma; Zie rechtbank Rotterdam 04-08-2023 inzake Rotterdam/Nieuw Guinea (ECLI:NL:RBROT:2021:7707) en HR 24-03/23 (ECLI:NL:HR:2023:459): na de onteigening kan een hogere huur bedongen worden dan die volgens het puntenstelsel.
Noot 2: zie ook Gerechtshof Amsterdam 25-07/23 (ECLI:NL:GHAMS:2023:1952)
Gelet op de werkelijk betaalde huur is de heffingsambtenaar eerder van een (veel) te lage dan van een te hoge huur uitgegaan.
