1.
Taxatie inbrengwaarde agrarische bedrijfswoning: 40% afslag ten opzichte van reguliere woonbestemming.
ABRS: [appellant B] stelt zich op het standpunt dat Korenaar (lees: de taxateur inbrengwaarde) in de notitie een doelredenering hanteert om een afslag van 40% vanwege de agrarische bestemming van het perceel [locatie 1] reëel te achten. Er worden door Korenaar andere uitgangspunten gebruikt, maar de uitkomst onder de streep blijft dezelfde.
De Afdeling stelt voorop dat met de reactie op de zitting door Korenaar een extra uitleg en verduidelijking zijn gegeven. Daarmee zijn de motivering van het taxatierapport en de notitie, die deel uitmaakte van de nadere motivering, verbeterd. Er resteert evenwel een aantal punten waarop geen bevredigende reactie is gegeven. De Afdeling beperkt zich hierna tot een bespreking van een aantal van die punten.
[appellant B] wijst er terecht op dat een opslag van 40% tot andere uitkomsten leidt dan een afslag van 40%. Een opslag over de door Korenaar gehanteerde grondwaarde van € 235,00 per m2 komt uit op € 329,00. Om met een afslag van 40% uit te komen op € 235,00 zou moeten worden uitgegaan van ongeveer € 400,00. Omdat Korenaar evenwel heeft gerekend met een bedrag van € 329,00 heeft zij feitelijk een afslag van ongeveer 29% toegepast. De Afdeling heeft Korenaar gevraagd of het gebruik van de woorden opslag en afslag eenduidig is. Korenaar heeft bevestigend geantwoord en gezegd dat dit per situatie verschilt. Als het vertrekpunt de agrarische bestemming is, dan gaat het om een opslag, en als het vertrekpunt een woonbestemming is, dan gaat het om een afslag. Dit moge naar het oordeel van de Afdeling zo zijn, maar dat verklaart niet waarom in beide situaties 40% is gehanteerd. Dat leidt namelijk tot een groot verschil in uitkomst, zoals hiervoor is uiteengezet. Korenaar heeft dat verschil niet verklaard en een verschil tussen 29 en 40% is te groot om daar zonder meer aan voorbij te gaan. Dit betekent dat de taxatie niet consistent is opgemaakt.2.
Op de zitting is ingegaan op een aantal van de door Korenaar bij de vergelijkingstransacties gehanteerde uitgangspunten. In de waardering van de ondergrond van de woning [locatie 1] is in het taxatierapport uitgegaan van 500 m2. In de notitie is voor deze woning in de vergelijking met de woningen [locatie 4] in Maren-Kessel en [locatie 5] in Alem uitgegaan van 750 m2. Desgevraagd naar dit verschil geeft Korenaar enerzijds aan dat dit niet bewust is aangehouden en dat bij onderdelen verschillend kan worden gedacht over hoe de waardering en de referenties zijn te ontleden en anderzijds dat dit is gedaan om de objecten vergelijkbaar te maken. Korenaar is van mening dat de waardering van het gehele object [locatie 1] wel klopt. Hoewel dit laatste niet is uitgesloten, is hiermee naar het oordeel van de Afdeling niet inzichtelijk gemaakt waarom in de notitie voor [locatie 1] niet van de feitelijke oppervlakte van de ondergrond van de woning is uitgegaan. Door uit te gaan van een fictieve oppervlakte is niet duidelijk of de gemaakte vergelijking en de uitkomsten daarvan reëel zijn. Daarmee is de taxatie onvoldoende inzichtelijk.
3.
De peildatum in het taxatierapport is 1 juli 2020. Het exploitatieplan is vastgesteld op 14 oktober 2021. Dat betekent dat tussen de peildatum en het moment van vaststelling van het exploitatieplan 15 maanden en 13 dagen zijn gelegen. De raad heeft in het kader van de vaststelling van het exploitatieplan zonder een nadere beoordeling van de actualiteit van de getaxeerde inbrengwaarden, de inbrengwaarden naar de peildatum van 1 juli 2020 geraamd. In de uitspraak van 24 juli 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:2548) heeft de Afdeling geoordeeld dat een termijn van dertien maanden te lang was. In dezelfde zin als in die uitspraak is gedaan, overweegt de Afdeling dat ook in de voorliggende zaak wat betreft de waardering van het perceel met woonhuis aan de [locatie 1] onvoldoende onderzoek is gedaan en ondeugdelijk is gemotiveerd waarom een periode van meer dan vijftien maanden geen aanleiding is geweest om een hertaxatie of een actualisatie van de uitgevoerde taxatie te laten plaatsvinden en zo nodig de te ramen inbrengwaarden aan de uitkomsten daarvan aan te passen. Dat daar om enige reden beletselen voor waren, is niet gebleken.
ABRS 04-06/25 inzake Maasdriel (ECLI:NL:RVS:2025:2527)
Noot: de taxatie inbrengwaarde moet consistent zijn en voldoende draagkrachtig en niet van een te oude datum (13 maanden is al te oud) en daar voldeed de onderhavige taxatie niet aan.