Deskundigen: alle gronden beoogd bedrijventerrein complexwaarde art. 40 d lid 2 OW van EUR 30,– m2; tussenvonnis 24-10/12.
[eiseres] heeft in de procedure bij de rechtbank onder meer aangevoerd (kort gezegd:) dat op perceel [002] Langs de Lange Dreef een strook (‘voorstrook’) ligt van 7.000 m² waaraan een waarde van € 150 per m² moet worden toegekend.Vergelijk: HR 15-04/11 inzake Venray (ECLI:NL:HR:2011:BP2316).
Conclusie A-G 27-11/15 inzake Vianen (ECLI:NL:PHR:2015:2348)
De voorstrook is de onteigeningsrechtelijke benaming voor een strook grond die langs een bestaande weg ligt en daarom meer geschikt is voor bebouwing dan gronden die niet aan een bestaande weg liggen. De rechtspraak duidelijk dat een voorstrook wel degelijk deel kan uitmaken van een complex. Zie het hierboven in 3.3 reeds vermelde arrest van 15 april 2011 ( [C] /Venray) waarin Uw Raad overwoog (rov. 3.2.3): indien de bijzondere ligging of hoedanigheid ervan (in dit geval: een strook grond die langs een bestaande weg met voorzieningen als hiervoor ( … ) vermeld, dus naast een bouwstraat, ligt en het juiste niveau voor bebouwing heeft) de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een onderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper, een hogere prijs zou tot stand komen dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van art. 40d.”
Deskundigen hebben laten weten dat de betreffende weg (de Lange Dreef) weliswaar niet zal worden verlegd, maar wel zal worden geherstructureerd om de ontwikkeling van het door de Gemeente beoogde bedrijventerrein ter plaatse mogelijk te maken, Met betrekking tot de onteigende percelen kan inderdaad niet van een mogelijkheid tot zelfstandige ontwikkeling kan worden uitgegaan: de voorstrook kwam niet voor zelfstandige ontwikkeling in aanmerking, omdat de bestaande Lange Dreef zonder herstructurering ongeschikt was als bouwstraat.
HR 29-01/16 inzake Vianen (ECLI:NL:HR:2016:153): verwerpt het beroep, dus hier geen strokenwaarde.
Noot: Zie casus Venray: “voorstrook” aanzienlijk hoger geschat dan complexwaarde, omdat die strook, kort gezegd, gelegen is aan een bouwstraat die reeds bestond en gehandhaafd wordt in het plangebied en die is (en was) voorzien van wegvoorzieningen zoals afwatering, verlichting en kabels en leidingen ten behoeve van aansluitingen van nutsvoorzieningen, zij het aanvankelijk niet van riolering, terwijl de strook op het juiste peil gelegen is. Aldus is de voorstrook “feitelijk (technisch) bouwrijp”.
Niet de bestemming is doorslaggevend, maar de fysieke, specifieke geschiktheid.
