Toerekenbare tekortkoming gemeente bij verkoop bouwkavel schade
Dit betekent dat voor recht zal worden verklaard dat Gemeente Oss jegens [eiser] aansprakelijk is uit hoofde van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de erfpachtovereenkomst/koopovereenkomst, door een kavel te leveren waarbij op de percelen achter de kavel 7 in plaats van 6 woningen, rijwoningen in plaats van tweekappers, en woningen met een hoogte van 10 meter in plaats van 6 meter zijn ontwikkeld.
De vraag die de rechtbank nu moet beantwoorden is of [eiser] schade (ex artikel 6:74 BW) heeft geleden doordat Gemeente Oss informatie niet met [eiser] heeft gedeeld voorafgaande aan het sluiten van de erfpachtovereenkomst. Partijen zijn het er namelijk niet over eens of [eiser] schade lijdt of heeft geleden door wat hij Gemeente Oss verwijt.
De omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgevonden (HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0539). De stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het bestaan en de omvang van de schade rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv in beginsel op de benadeelde. Een waardestijging door marktontwikkelingen hangt in zaken zoals deze doorgaans niet samen met de gebeurtenis die de schade heeft veroorzaakt, komt in beginsel toe aan de huiseigenaar, wordt niet verrekend met de beweerde schade en staat niet in de weg aan de toewijzing van vorderingen zoals die van [eiser] . Langs dezelfde lijnen zal een waardedaling moeten worden gedragen door de huiseigenaar (voor een vordering tot schadevergoeding tegen de verkoper is er in zo’n geval geen grond).
De relevante informatie voor een begroting of schatting is niet aanwezig in het dossier. Dit leidt ertoe dat de vordering van [eiser] tot vergoeding van schade, op te maken bij staat, wordt toegewezen.
Rechtbank Oost-Brabant 06-09/23 inzake Oss (ECLI:NL:RBOBR:2023:4429)
Noot: De begroting of schatting van dergelijke schade is wellicht (erg) lastig omdat er onzekerheid is over de hypothetische situatie, maar de mogelijkheid van deze schade is aannemelijk. Het ligt in een eventuele schadestaat wel op de weg van [eiser] om de hypothetische situatie (ander perceel, ander huis, grotere waardestijging) zo concreet mogelijk te onderbouwen.
