Grondexploitatie door projectontwikkelaar Ludinga: bovenwijkse voorzieningen. In casu nietig beding kostenverhaal
De in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen plankosten en bijdrage bovenwijks vormen kosten die zijn gericht op het in exploitatie brengen van de gronden waar het uitbreidingsplan betrekking op heeft. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van de samenwerkingsovereenkomst blijkt dat bij de berekening van de daarin genoemde plankosten en de bijdrage bovenwijks het gehele plangebied tot uitgangspunt is genomen, dus zowel de ABC-transacties (gemeente – Ludinga – kopende partij) als de BC-transacties (Ludinga – kopende partij) : partijen hebben afgesproken dat de door de gemeente te maken ontwikkelingskosten ten aanzien van dat gebied mede worden omgeslagen over de grond van Ludinga. Tussen partijen is niet in geschil dat zij dat hebben gedaan zonder toereikende basis in de toepasselijke exploitatieverordening. In zoverre is daarom sprake van een overeenkomst waarin de gemeente een financiële bijdrage tot verhaal van exploitatiekosten heeft bedongen, zonder dat voor het gebied dat viel onder de reikwijdte van de exploitatieverordening (de BC-transacties) een uitzondering op die verordening was gemaakt. De desbetreffende bepalingen zijn voor zover die ook betrekking hebben op gebied dat is geleverd via BC-transacties om die reden nietig wegens strijd met de openbare orde; Zie HR 6 januari 2006, ECLI:NL:HR:2006:AT9056, NJ 2006/301.
Daar doet in dit geval niet aan af dat de samenwerkingsovereenkomst kan worden beschouwd als een samenhangend geheel en niet als een verzameling losstaande transacties. Daarom mocht de gemeente in het kader van de BC-transacties niet (naar rato) plankosten of een bedrag van € 10,67 per m2 als bijdrage bovenwijks in aanmerking nemen.
Deze conclusie neemt niet weg dat de door de gemeente op basis van de exploitatieovereenkomst verrichte prestatie weldegelijk gewaardeerd en vergoed moet worden op de waarde daarvan in het economisch verkeer (Zie HR 13 april 2001, NJ 2001, 581 en HR 12 december 2003, BR 2004, 875., rekening houdend met beperkingen die de wet stelt aan de omvang van de te verhalen kosten. Een hierop gebaseerde vergoeding is in dit geschil echter niet ter beoordeling aan het hof voorgelegd.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 07-03/23 inzake Harlingen (ECLI:NL:GHARL:2023:1991)
Noot: interessant is de verwijzing naar HR 12-12/03 inzake Warmond II; BR 2004 blad 875 met noot E.W.J. de Groot
