Onteigening. Vaststelling schadevergoeding, zelfstandig onderzoek door onteigeningsrechter, niet gebonden aan deskundigenadvies (HR 31 maart 2006, LJN AV1684, NJ 2006/655).
Bovendien is de onteigeningsrechter vrij waarderingsmethode te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is (HR 13 augustus 2004, LJN AQ6968, NJ 2005/151).
___________________
Relevant zijn de omstandigheden van het geval, motiveringsplicht. Waardering taxatierapport, feitelijk oordeel. HR 07-06/13 inzake Amersfoort (LJN: BZ5353, LJN: BZ5351, LJN: BZ5349).
De rechtbank heeft gemotiveerd aangegeven waarom, in tegenstelling tot intuïtieve methode van de rechtbankdeskundigen, hier residueel getaxeerd dient te worden:
(1) de deskundigen hebben zelf te kennen gegeven dat de intuïtieve methode bij voorkeur slechts aanvullend wordt gebruikt en dat het weinig bevredigend is om deze methode ‘als belangrijkste methode’ toe te passen;
(2) het onteigende perceelsgedeelte vormt onderdeel van een bijzonder binnenstedelijk stadvernieuwingsproject, terwijl dergelijke projecten sterk wisselende marges laten zien;
(3) in het convenant gemeentelijk grondprijsbeleid dat onder meer door de Vereniging Nederlandse Gemeenten is ondertekend, is afgesproken dat de residuele grondprijsmethode wordt gehanteerd bij het bepalen van de grondwaarde;
(4) [verweerster] heeft in dit verband onweersproken gesteld dat ook de Gemeente in beginsel steeds is uitgegaan van de residuele waarde voor de door haar te betalen grondprijs voor projectmatige woningbouw, en dat partijen ook zelf deze methode in hun onderhandelingen voorafgaand aan deze procedure hebben gehanteerd; en
(5) het complex is deels gerealiseerd, waardoor er cijfermateriaal voorhanden is waarin – hoewel er variabelen resteren – de benodigde onderbouwing voor de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling kan worden gevonden.
Noot: aan residuele methode kleven nadelen. HR 15-02/08 inzake HIT/gemeente Schiedam (BB4775): De Advocaat-generaal benoemt nadrukkelijk de problemen van een residuele taxatie: het is een middel om zich over de waarde van de grond een deugdelijk beredeneerde indruk te vormen, maar een middel dat een aanmerkelijk ruimte laat voor het insluipen van (taxatie)fouten; die fouten kunnen, individueel of samen, de gevonden uitkomst zeer ingrijpend beïnvloeden. Het gaat om een aanzienlijk aantal, ieder voor zich een meer of minder ruime onzekerheidsmarge vertonende, schattingen en aannames.
Echter enkel intuïtief waarderen is te mager en is oncontroleerbaar.
