In ingediend bezwaar staat – kort weergegeven – dat de onjuiste taxering leidt tot een te hoge inbrengwaarde van de bouwlocatie, te hoge ontwikkelingskosten en te lage opbrengsten.
De Afdeling overweegt dat [appellant sub 2] met de enkele stelling dat de raad in eigen opdracht een taxatierapport had moeten laten opstellen, niet aannemelijk heeft gemaakt dat daarom de taxatierapporten die in opdracht van de initiatiefnemers door een (deskundige) makelaar zijn opgesteld niet aan het plan ten grondslag mochten worden gelegd. De Afdeling zal hierna ingaan op de inhoudelijke bezwaren tegen deze rapporten.
18.3. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in onder meer haar uitspraak van 5 juni 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1836, mag de raad bij de vaststelling van het plan in beginsel uitgaan van de positieve beoordeling door een expertteam en het college van gedeputeerde staten. Dit is pas anders op het moment dat er van concrete tekortkomingen blijkt.
De Afdeling stelt vast dat in aan gemeente uitgebrachte taxatie niet gekeken is naar glastuinbouwbedrijven in de omgeving, maar onder meer naar woningen en een woonboerderij. Daarover staat in de memo van 1 mei 2019 dat in het bijzonder gebruik is gemaakt van woningtransacties in Santpoort en Santpoort-Noord en een woonbestemming een onvergelijkbaar hogere waarde heeft dan een agrarische bestemming. De raad heeft naar het oordeel van de Afdeling in de aan het plan ten grondslag gelegde stukken noch op zitting voldoende onderbouwd waarom de gekozen referentieobjecten desondanks als relevante referentietransacties kunnen worden beschouwd en in het verlengde daarvan dat in dit geval een juiste waardebepaling van de inbrengwaarde van de locatie heeft plaatsgevonden. Evenmin heeft de raad onderbouwd dat een juiste verkoopwaarde van de woningen is gehanteerd. In de exploitatieopzet is weliswaar ingegaan op de grondopbrengsten, maar daaruit volgt niet hoe de verkoopwaarde van de beoogde woningen exact is bepaald. Dit betekent dat er in dit geval concrete aanknopingspunten worden aangedragen die aanleiding geven om aan de uitgangspunten en conclusies in de aan het plan ten grondslag gelegde taxatierapporten te twijfelen. De Afdeling betrekt in haar oordeel dat de raad op de zitting tevens te kennen heeft gegeven dat het taxatierapport van 24 augustus 2018 – waarin een hertaxatie heeft plaatsgevonden – niet aan het expertteam van de provincie is voorgelegd.
ABRS 01-09/21 inzake Velsen (ECLI:NL:RVS:2021:1956)
Noot: “ooit” overwoog de Afdeling dat inbrengwaarde taxatie niet “bepalend” is voor onteigeningsrechter. Maar de praktijk is dat hoogte exploitatiebijdrage, die mede afhangt van inbrengwaarde taxatie, wel een rol kan spelen bij vaststelling werkelijke waarde in onteigening; een reden temeer om taxatie inbrengwaarde meer dan marginaal te toetsen.
