In artikel 7:296 lid 1 sub b van het Burgerlijk wetboek (BW) is bepaald dat de kantonrechter een vordering tot huurbeëindiging (tegen einde eerste termijn van vijf jaar) toewijst als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt mede begrepen renovatie van bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
De kantonrechter vindt dat de gemeente voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de voorziene herontwikkeling en de daarvan deel uitmakende uitplaatsing van de horecafunctie niet kan worden gerealiseerd zonder beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagden] .
Uit het voorgaande volgt dat de gemeente de huurovereenkomst heeft mogen beëindigen wegens dringend duurzaam eigen gebruik en daarom komt de kantonrechter niet toe aan een weging van de argumenten die zijn gewisseld over de subsidiaire beëindigingsgrond (algemeen belang).
[gedaagden] maakt aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:297 BW.De kantonrechter stelt voorop dat een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op voet van artikel 7:297 BW slechts kan worden toegekend als die kosten daadwerkelijk worden gemaakt. Voorwaarde is dus dat de exploitatie van de snackbar na ontruiming van het gehuurde door [gedaagden] elders wordt voortgezet. Verder duidt de term tegemoetkoming er op dat de wetgever niet heeft bedoeld om een mogelijkheid te scheppen tot volledige vergoeding van de kosten van een gedwongen verhuizing en de daarmee gepaard gaande inrichting van een nieuwe bedrijfsruimte. Bij het vaststellen van de hoogte van een vergoeding als bedoeld in artikel 7:297 BW moet de kantonrechter rekening houden met de concrete omstandigheden van het geval. [gedaagden] zal de voor vergoeding in aanmerking komende kosten aannemelijk moeten maken en in het oog moet worden gehouden dat het moet gaan om kosten die verbonden zijn met het feitelijk betrekken van nieuwe bedrijfsruimte. Met in gedachten deze uitgangspunten overweegt de kantonrechter het volgende.
De kosten van marketing en communicatie kunnen (in de vorm van verhuisberichten en advertentiekosten) vallen onder verhuiskosten. Dat zijn immers kosten die nauw samenhangen met verplaatsing van het bedrijf.
De kosten die zijn opgevoerd onder de kopjes “kosten gemeente”, “advieskosten” en “winstderving” vindt de kantonrechter geen kosten die zijn te vatten onder de noemer verhuis- en inrichtingskosten. Die kosten zal zij dus niet bij de begroting van de tegemoetkoming in aanmerking nemen.
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van plan om aan [gedaagden] een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen van € 23.092,50, exclusief btw.
De kantonrechter ziet geen wettelijke grond om naast de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten nog een schadevergoeding toe te kennen. Zoals [gedaagden] zelf al heeft opgemerkt, is er van een situatie als bedoeld in artikel 7:309 BW en/of artikel 42 Onteigeningswet in dit geval geen sprake.
Rechtbank Oost-Brabant 34-04/20 inzake gemeente Uden (ECLI:NL:RBOBR:2020:2613)
Noot: geen art. 7:309 BW (schadeloosstelling bij afbraak in algemeen belang) of artikel 42 Onteigeningswet. Zie ook onze pagina Bijzondere taxaties/adviezen over huur beëindiging.
