Het exploitatieplan heeft betrekking op een kleiner gebied dan het bestemmingsplan. Op 24 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2645, heeft de Afdeling uitspraak gedaan in de procedure over dat exploitatieplan, waarbij het tegen dat plan ingestelde beroep gegrond is verklaard. Daarna zijn de inbrengwaarden van de gronden opnieuw vastgesteld. Per 07-08-2018 was de complexprijs € 31,50 m2 en per 27-05-2019 is dat geworden € 70,00. Dit vinden [appellant] en anderen ongeloofwaardig.
Bij de waardering van de onroerende zaak is in het taxatierapport toepassing gegeven aan de vergelijkingsmethode en ter toetsing van de uitkomsten daarvan de residuele waardebepalingsmethode.
In paragraaf 3.4 van het taxatierapport is vermeld dat, zoals de raad op de zitting bij de Afdeling op 29 april 2021 heeft toegelicht, de gemeente na de gehanteerde peildatum meerdere percelen heeft verworven. Omdat de gemeente de ontwikkeling van het bestemmingsplan en de opstalontwikkeling in eigen handen wilde houden, is, zo stelt de raad, bij de aankoop van deze percelen niet de marktwaarde, maar de waarde die de percelen voor de gemeente hebben, omdat zij de ontwikkeling in eigen hand wenst te houden (de reële waarde). (onderstreping door HS). Feitelijk is er bij deze transacties dan ook teveel betaald omdat de verkopers wisten dat de gemeente deze gronden wilde kopen, maar geen mogelijkheid had tot onteigening. Dit zijn echter wel vier transacties waarbij substantieel meer is betaald dan in het verleden, namelijk gemiddeld € 97,00 per m2, terwijl de inbrengwaarde met peildatum 7 augustus 2018 was geraamd op € 35,00 per m2. Referenties van na de peildatum kunnen op basis van de taxatieleer niet worden meegenomen bij het bepalen van de waarde op een peildatum. In dit specifieke geval kunnen deze referenties echter wel worden gebruikt ter onderbouwing van het standpunt dat de transacties uit 2019 de markt hebben beïnvloed. Indien naar alle transacties wordt gekeken blijkt dat sinds 2019 gemiddeld € 91,00 per m2 is betaald en het gewogen gemiddelde € 82,58 per m2 bedraagt. Deze gegevens illustreren dat de markt in de periode tussen 7 augustus 2018 en 27 mei 2019 bekend raakte met een verhoogde wens van de gemeente om de gronden te verwerven, zodat aangenomen moet worden dat de markt in mei 2019 al bereid was aanzienlijk meer te betalen dan de eerder getaxeerde waarde van € 35.00 per m2.
Uit aanvullend onderzoek is een vijftal referenties van ruwe bouwgrond in de provincie Zuid-Holland naar voren gekomen. Deze transacties hebben een gemiddelde koopsom van afgerond € 119,00 per m2. Indien deze referenties worden vergeleken met het hier voorliggende plangebied, moet echter rekening worden gehouden met een belangrijk verschil. In Braassemerland is de grond niet draagkrachtig en zijn er veel waterlopen, waardoor het plangebied moet worden opgehoogd, voorbelasting nodig is en veel kunstwerken nodig zijn om het gebied te ontsluiten. De kosten voor het bouwrijp maken liggen daarom veel hoger – afgerond op ongeveer € 105,00 per m2. Deze liggen dan ook ongeveer € 50,00 per m2 hoger dan men bij reguliere plannen zou verwachten. Indien voornoemde referenties hiervoor zouden worden gecorrigeerd resulteert dit in een waarde van afgerond € 70,00 per m2.
De raad heeft naar het oordeel van de Afdeling toereikend gemotiveerd wat het prijsopdrijvend effect is geweest van de door [appellant] en anderen bedoelde transacties in de periode tussen 7 augustus 2018 en 27 mei 2019, en wat hiervan de gevolgen zijn voor de complexwaarde van de gronden in het exploitatieplangebied. De enkele omstandigheid dat [appellant] en anderen het ongeloofwaardig achten dat de complexwaarde van de gronden ten opzichte van het oorspronkelijke taxatierapport (slechts) is toegenomen van € 32,50 naar € 70,00 per m2 biedt een onvoldoende aanknopingspunt voor de conclusie dat de nieuwe taxatie niet kan worden gevolgd.
Wat betreft het betoog dat bij de taxatie ten onrechte is uitgegaan van de veronderstelling dat voor de in de referentietransacties bedoelde gronden de gemeente niet meer kon overgaan tot onteigening, overweegt de Afdeling dat hierop is ingegaan in het taxatierapport en in de aanvullende notitie. Daarin is uiteengezet dat het door de gemeente niet opportuun werd geacht om een nieuwe onteigeningsprocedure te starten, waardoor relatief hoge prijzen zijn betaald voor de verwerving van de gronden. Dit heeft volgens Gloudemans het prijsopdrijvende effect van de complexprijs van de gronden in het exploitatieplangebied veroorzaakt. De Afdeling ziet in het aangevoerde niet waarom deze constatering door Gloudemans berust op een onjuiste interpretatie van de onderzochte referentietransacties, of waarom dit volgens [appellant] en anderen de conclusie rechtvaardigt dat in het taxatierapport een te lage complexprijs is gehanteerd.
ABRS 14-10/25 inzake Kaag en Braassem (ECLI:NL:RVS:2025:4950)
Noot: bijzondere benadering dat transacties waarbij de gemeente een (te) hoge grondprijs betaalde, niet als referentie gelden: ook niet voor transacties waarbij die te hoge gemeentelijke prijs (lees: prijsopdrijvend effect) tot hogere vervolg-transacties hebben geleid.
Als een overheid een te hoge grondprijs betaald omdat die in een dwangpositie verkeerde, dan geldt die grondprijs niet (zondermeer) als referentie; zie Telders nieuw voor oud paragraaf 509. Of het in deze uitsprak genoemde (gemeente betaalde meer dan de marktwaarde, namelijk de “reële waarde”) voldoende is om hier van een dwangpositie te spreken, dat valt uit de gepubliceerde uitspraak niet op te maken. Het is de vraag of de onteigeningsrechter eenzelfde benadering zou volgen als die welke de Afdeling hier volgt.