Exploitatieplan: als hoogste waarde die van het “huidige” gebruik is dan moeten sloopkosten in exploitatieopzet meegenomen worden
VCO stelt daartoe dat de huidige opstallen zullen moeten worden gesloopt om de bestemming uit het Bestemmingsplan te kunnen realiseren en het niet opnemen van de sloopkosten ertoe leidt dat de sloopkosten geheel voor rekening komen van de eigenaar van het perceel. VCO merkt in dit verband op dat bij een exploitatieplan hoort te worden uitgegaan van realisatie van de bestemming en het fictieve uitgangspunt dat de gemeente de gehele grondexploitatie voert. Dat de raming van de inbrengwaarde in deze situatie leidt tot de waarde in het huidige gebruik verandert volgens VCO niets aan deze uitgangspunten.
De Afdeling overweegt dat bij het opstellen van de exploitatieopzet moet worden uitgegaan van de fictie dat de gemeente de gronden in het exploitatiegebied verwerft, de handelingen verricht om de gronden uit te kunnen geven in onmiddellijk voor bouwactiviteiten beschikbare kavels en de gronden uitgeeft. Het bedrag dat de gemeente fictief voor de verwerving van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied betaalt wordt op grond van artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet, waaruit volgt dat de werkelijke waarde van de zaak wordt vergoed. De hoogste waarde van de gebruikswaarde dan wel de complexwaarde geldt als werkelijke waarde. Behalve van deze fictieve verwerving van de gronden wordt er vanuit gegaan dat de gemeente de handelingen verricht om de gronden uit te kunnen geven in onmiddellijk voor bouwactiviteiten beschikbare kavels. In de artikelen 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5 van het Bro staan de daarbij aan de orde komende kostensoorten limitatief beschreven. Daaronder vallen ook de kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. De sloopkosten die noodzakelijk zijn en zijn toe te rekenen aan de voorziene ontwikkeling, behoren tot de inbrengwaarde als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de Wro en artikel 6.2.3 van het Bro, ongeacht of de gebruikswaarde of de complexwaarde van de betrokken gronden de hoogste waarde vertegenwoordigt.
Gelet op het voorgaande heeft de raad in strijd met artikel 6.2.3 van het Bro en artikel 3:2 van de Awb, de sloopkosten niet opgenomen in de exploitatieopzet.
ABRS 13-03/19 inzake Amsterdam – Buiksloterham (ECLI:NL:RVS:2019:827)
Noot: rekening houden met te maken sloopkosten is niet nieuw: ABRS 11-07/18 inzake Hendrik-Ido-Ambacht (ECLI:NL:RVS:2018:2315)
