Erfpachter wil bestemmingswijziging; mag erfverpachter daaraan financiële voorwaarden stellen?
Kennemerstrand (als erfpachter) vraagt aan de Staat (als erfverpachter) toestemming voor bestemmingswijziging van de door hem gepachte grond. Het geschil gaat om de vraag of de Staat daarbij financiële voorwaarden mag stellen. Volgens de rechtbank mag dat.
Het hof is het met de rechtbank eens.
Uitleg erfpachtakte: Deze uitleg dient naar objectieve maatstaven plaats te vinden zoals de rechtbank met juistheid heeft geoordeeld. Bepalend is de in de tekst tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die het recht van erfpacht zijn overeengekomen. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de tekst en hetgeen overigens uit de erfpachtakte hieromtrent valt af te leiden. De Staat moet (eerst) akkoord gaan met de thans door Kennemerstrand gewenste woningbouw. Aan deze privaatrechtelijke toestemming mag de Staat naar het oordeel van het hof financiële voorwaarden verbinden.
Artikel 5 lid 3 van de erfpachtakte zegt alleen dat de afkoopsom moet worden verhoogd, maar niet volgens welke maatstaven. Voor de door Kennemerstrand bepleite uitleg ziet het hof geen grond in de akte. Dit betekent dat partijen hierover met elkaar in overleg moeten treden en daarbij zo nodig deskundigen moeten inschakelen.
Gerechtshof Den Haag 4-10/23 inzake Kennemerland/De Staat (ECLI:NL:GHDHA:2023:1972)
Noot: het komt nogal eens voor dat er deskundigen benoemd (moeten) worden voor bepalen hoogte canon (c.q. eenmalige afkoopsom jaarlijkse canon).
Zie ook Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 31-10/23 inzake SBB (ECLI:NL:GHARL:2023:9204);
In deze procedure gaat het om de vraag welke schade [geïntimeerde1] vergoed dient te krijgen als gevolg van het tekortschieten van Staatsbosbeheer tegenover hem. Dat tekortschieten bestaat hieruit dat Staatsbosbeheer (grondeigenaar) naar aanleiding van een mededeling van [geïntimeerde1] (erfpachter) in 2008 dat hij zijn erfpachtrechten wilde verkopen, ten onrechte aan de overdracht de voorwaarde heeft verbonden van een canonherziening. Het gevolg daarvan is geweest dat [geïntimeerde1] zijn erfpachtrechten ondanks dat er meerdere geïnteresseerde kopers waren, niet heeft kunnen verkopen en schade heeft geleden. Dit hof heeft in 2015 Staatsbosbeheer veroordeeld om aan [geïntimeerde1] de schade te vergoeden die deze heeft geleden als gevolg van het tekortschieten. In debat is de omvang en begroting van de schade, het genoten voordeel, de bevoegdheid tot verrekening en vermindering wegens eigen schuld.
Het hof zal beslissen dat de schade wordt gevormd door de misgelopen koopsom in 2010, de renteschade in de periode van 2010-2020 (verminderd met het genoten fiscaal voordeel) en de geschatte kosten van de verkoopinspanningen en onderhoudswerkzaamheden.
