Eisen aan taxatie inbrengwaarde

Aan taxateur/taxateur te stellen eisen bij taxatie inbrengwaarde:

Taxatie

Bij de beoordeling van een taxatie is het volgende van belang. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie de uitspraak van 12 juni 2013, ECLI:NL:RVS:2013:CA2862, onder 17.5), dwingt artikel 6.13 van de Wro gelezen in verbinding met de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet niet tot het hanteren van de ene dan wel de andere taxatiemethode. Welke methode in een concreet geval wordt gebruikt, staat ter beoordeling van de onafhankelijke taxateur. Indien en voor zover toepassing van de ter beschikking staande methoden naar diens deskundig oordeel niet mogelijk is of op zichzelf niet tot een juiste waardering leidt, zal de onafhankelijke taxateur diens taxatie (mede) mogen baseren op zijn kennis, ervaring en intuïtie. De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen raming door de rechter van de waarde van de gronden in het exploitatiegebied en de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de wijze van totstandkoming en/of de inhoud van de taxatie van de door het bestuursorgaan ingeschakelde onafhankelijke taxateur, waaronder de motivering daarvan, zich bij de besluitvorming niet redelijkerwijs op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. De besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt. De rechter dient de besluitvorming daaraan te toetsen.

Wanneer het betoog van een appellant de specifieke deskundigheid van de taxateur raakt, kan het betreffende onderdeel van het taxatierapport in beginsel slechts gemotiveerd bestreden worden met een tegenrapport van een onafhankelijke taxateur waaruit blijkt dat het taxatierapport op het bedoelde onderdeel onjuist is (vergelijk de uitspraken van 24 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2645, 21 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1635, en 28 januari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:187).

Ter onderbouwing van een betoog dat een taxatierapport onjuist is, is het niet voldoende dat het tegenadvies uitsluitend een andere zelfstandige taxatie tegenover de taxatie stelt die is vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport.

Wanneer de taxateur die het taxatierapport heeft opgesteld en de taxateur die het tegenrapport heeft opgesteld verschillende uitgangspunten hanteren en daarom komen tot verschillende conclusies over de hoogte van de inbrengwaarden, is de vraag niet of de door de taxateurs bij de taxatie gehanteerde uitgangspunten verdedigbaar zijn, maar of in het tegenrapport aannemelijk is gemaakt dat de in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten dat niet zijn.

Taxateur

Het betoog dat de gemachtigde van de eigenaar naar voren heeft gebracht is daarvoor onvoldoende, in aanmerking genomen dat de gemachtigde in die hoedanigheid niet als onafhankelijke taxateur kan worden aangemerkt.

Geveltaxatie.

ABRS Wat betreft het betoog van Agrimotel en anderen dat de taxatie niet zorgvuldig heeft plaatsgevonden, omdat enkel een geveltaxatie heeft plaatsgevonden, heeft de raad betoogd dat een geveltaxatie bij de raming van in een exploitatieopzet opgenomen inbrengwaarden gebruikelijk is. Agrimotel en anderen hebben op de zitting van de Afdeling te kennen gegeven dat het uitvoeren van een geveltaxatie bij de vaststelling van exploitatieplannen in beginsel toelaatbaar is. Dat betekent echter, naar het oordeel van de Afdeling, niet dat in alle gevallen bij de raming van inbrengwaarden zonder meer kan worden volstaan met een geveltaxatie. Of daarmee kan worden volstaan hangt onder meer af van de aard en de bestemming van het te taxeren object en van de informatie die beschikbaar is om met het oog op de raming een goed en verantwoord beeld te krijgen van het te taxeren object. Daarbij is bij geveltaxaties in het bijzonder van belang of ten behoeve van de raming voldoende informatie beschikbaar is over de inpandige staat van het gebouw en over eventuele in het gebouw aanwezige, niet vanaf de buitenkant waarneembare voorzieningen, en over de vraag of die staat respectievelijk die voorzieningen een in aanmerking te nemen objectief vast te stellen waardeverlagend dan wel waardeverhogend effect hebben. Ook is van belang of een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de bruikbaarheid van de geveltaxatie in het betreffende geval naar voren heeft gebracht. Van belang is dat gemeentelijke taxateur Kendes op basis van tegen zijn taxatie ingebrachte bezwaren (waaronder opgave van verrichte –interne– investeringen) heeft geconcludeerd dat zijn inbrengwaarde taxatie te laag was.

De Afdeling is van oordeel dat de raad zich bij de raming van de inbrengwaarde van dit object niet zonder meer had mogen baseren op het taxatierapport, waaraan een geveltaxatie ten grondslag lag. In aanmerking genomen de aard en de bestemming van het object, beschikten de taxateurs van Kendes bij het opstellen van het taxatierapport over onvoldoende informatie om met het oog op de raming een goed en verantwoord beeld te krijgen van het te taxeren object. De raad heeft zich daarom wat betreft de raming van de inbrengwaarde niet op dit taxatierapport kunnen baseren, zodat de inbrengwaarde van het object aan de Meerlandenweg 65A in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid is geraamd.

Taxatie van enkel de werkelijke waarde of op onteigeningsbasis

Niet aannemelijk gemaakt dat ten tijde van het bestreden besluit ten aanzien van de locatie waarvan de inbrengwaarde werd bepaald sprake was van onteigening, ofwel van minnelijke verwerving op basis van een onteigeningsbesluit, ofwel van aangevangen minnelijke verwerving op onteigeningsbasis waarbij verwerving op die basis noodzakelijk en urgent is. Hieruit volgt dat de raad de inbrengwaarde terecht heeft geraamd op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Zie ABRS uitspraak 1 juni 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839, (onder 2.22.4). Het betoog faalt in zoverre.

Gebruikswaarde of complexwaarde

Het betoog van de raad (als reactie op bezwaar dat gebruikswaarde te laag is getaxeerd) dat uit de taxatie van Kendes volgt dat in dit geval de complexwaarde, en niet de gebruikswaarde, als inbrengwaarde heeft te gelden, maakt dit niet anders. Daarbij acht de Afdeling van belang dat de raad niet toereikend heeft gemotiveerd dat, ook wanneer bij de raming  per de relevante peildatum (10 mei 2021) rekening zou worden gehouden met vorenbedoelde informatie (dat wil zeggen: informatie die bij geveltaxatie niet bekend was), de gebruikswaarde van het object lager blijft dan de complexwaarde.

ABRS 08-02/23 inzake Amstelveen (ECLI:NL:RVS:2023:494)

Noot: een heel mooi overzicht van de rechtspraak. Opvallende aspecten:

1. Het benoemen van kennis, ervaring en intuïtie voor taxatie
2. De positie van een gemachtigde die daarmee “automatisch” een niet-onafhankelijke taxateur is.
3. Het naast elkaar stellen van gebruikswaarde en complexwaarde, zonder dat daarbij enige aandacht geven is aan het vraagstuk van eliminatie bestemmingsplan rechtspraak art. 40 c OW.