Het exploitatieplan heeft betrekking op een kleiner gebied dan het bestemmingsplan.
Taxatie inbrengwaarde:
[appellant] betoogt in dat verband ten eerste dat de vijf referentietransacties in het taxatierapport onvolledig en niet voldoende specifiek zijn. [appellant] betoogt tot slot dat de taxateur ten onrechte de vergelijkingsmethode als taxatiemethode heeft toegepast. Volgens [appellant] is de residuele grondwaardeberekeningsmethode in dit geval wel geschikt, omdat de planontwikkeling al in een vergevorderd stadium is waardoor de grondwaarde nauwkeurig kan worden berekend.Aanpak taxateur gemeente:
Toepassing van de vergelijkingsmethode methode resulteert in een gemiddelde van afgerond € 85,00 per m². Over de residuele waarde is in het taxatierapport vermeld dat de berekening resulteert in een grondwaarde van afgerond € 109,00 per m2. De taxateur is van mening dat in dit geval de waarde die op basis van referenties is vastgesteld, als waarde aangehouden moet worden. Dit omdat de residuele grondwaarde een grotere mate van taxatieonzekerheid heeft, omdat deze tot stand is gekomen op basis van berekeningen en slechts indirect een relatie heeft met de markt.
ABRS
Taxatie inbrengwaarde
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in haar uitspraak van 19 september 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3063, en haar uitspraak van 24 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2645, dient aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van inbrengwaarden in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag te liggen. [appellant] bestrijdt niet dat de taxateur een onafhankelijke en deskundige taxateur is. Op grond daarvan mocht de raad in beginsel van de door hem opgestelde taxatie uitgaan. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport, zoals door de taxateur nader toegelicht op de zitting, naar inhoud of wijze van totstandkoming zulke gebreken bevat dat het desondanks niet aan de raming van de inbrengwaarden ten grondslag had mogen worden gelegd. In dit verband is onder meer van belang dat het rapport consistent is en inzicht verschaft in de wijze waarop is getaxeerd en in de gegevens die daarbij zijn betrokken.
Het betoog van [appellant] dat de gehanteerde vergelijkingstransacties onvoldoende representatief zijn, raakt de specifieke deskundigheid van de taxateur. Dat onderdeel van het taxatierapport heeft [appellant] niet gemotiveerd bestreden met een deskundig tegenadvies, waaruit blijkt dat het taxatierapport op dit onderdeel onjuist zou zijn. Verder volgt uit het memo “Exploitatieplan Zuiderloo, eerste herziening (2020)” van 22 januari 2021, dat namens het college aan de raad is verstuurd, dat de taxateur twintig objecten heeft onderzocht, maar daarvan maar vijf objecten geschikt heeft geacht als referentieobjecten. De raad heeft daarover toegelicht dat de transactiedata van die objecten te ver voor de peildatum liggen of dat aan andere criteria niet wordt voldaan. Verder kan een object waarvan de transactie na de peildatum ligt ook niet als referentieobject dienen, omdat de transactie dan afwijkt van de andere gegevens die zijn gebruikt bij de berekening van de exploitatiebijdrage. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad met het wat hiervoor onder 5.2 staat voldoende toegelicht waarom – bij een gebrek aan actuele relevante transacties in Zuiderloo – de taxateur transacties uit het exploitatieplangebied Zandzoom heeft betrokken bij zijn beoordeling.
De Afdeling ziet gelet op het voorgaande geen aanleiding voor het oordeel dat de vijf in het taxatierapport opgenomen transacties uit 2019 niet mochten worden gebruikt bij het toepassen van de vergelijkingsmethode. Dit betekent dat de raad zich op het standpunt heeft mogen stellen dat de in het taxatierapport opgenomen ramingen van inbrengenwaarden juist zijn.
Het betoog slaagt niet in zoverre.
Peildatum voor inbrengwaarde taxatie
Zoals de Afdeling in haar uitspraak van 24 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2548, heeft overwogen moet bij de raming van inbrengwaarden een eenduidige peildatum worden gehanteerd. De aan te houden peildatum kan afwijken van het moment van vaststelling van het exploitatieplan, maar de geraamde inbrengwaarden moeten op het moment van de vaststelling van het exploitatieplan nog wel voldoende actueel zijn. Met een peildatum zo dicht mogelijk bij het moment van vaststelling van het exploitatieplan wordt bewerkstelligd dat ook de geraamde inbrengwaarden zo actueel mogelijk zijn.
De Afdeling is van oordeel dat de raad in dit geval in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid, zonder onderzoek te verrichten naar de actualiteit van de getaxeerde inbrengwaarden, is uitgegaan van de peildatum van 1 januari 2020. Daarbij is van belang dat de raad zich, mede gelet op de prijsontwikkelingen op de onroerend goed- en bouwmarkt in de periode voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan, zonder bijvoorbeeld een aanvullende taxatie, niet op het standpunt heeft mogen stellen dat de getaxeerde inbrengwaarden naar het prijspeil van 1 januari 2020 op het moment van vaststelling van het exploitatieplan (13 maanden later) nog voldoende actueel waren.
Eén complexprijs
Taxatie in brengwaarde maakt verschil tussen uitgewerkte bestemming wonen en de nog uit te werken bestemming wonen. € 92,50 ten opzichte van € 85 m/2.
ABRS: Door te differentiëren tussen waarden van € 85,00 per m2 en € 92,50 per m2 (taxatierapport, p. 17 en 18) al naar gelang de concrete bestemming per perceel (directe bouwtitel of niet), heeft de raad deze systematiek van de waardebepaling van gronden binnen een complex miskend.
Vergelijkingsmethode of residuele waardering
Welke methode in een concreet geval wordt gebruikt, staat in beginsel ter beoordeling van de onafhankelijke taxateur.
ABRS 22-03/23 inzake Heiloo (ECLI:NL:RVS:2023:1131)
Noot: het blijft worstelen met taxatie inbrengwaarde: eisen aan taxatie,, waardepeildatum, complexafbakening, vergelijkingsmethode of residuele waardering.
Fasering kan qua (gemiddelde) complexprijs onder omstandigheden wel een rol spelen, in die zin dat de “markt” minder betaalt voor gronden die later aan snee zijn. Zie ook:
H.R. 11 juli 2008 inzake […]/Enschede (ECLI:NL:HR:2008:BD2407, NJ 2008/451) Als een bestemmingsplan niet in uitwerkingsplannen behoeft te worden geconcretiseerd en niet gefaseerd maar in één keer wordt gerealiseerd kan daarin inderdaad een aanwijzing liggen voor de conclusie dat de gronden die binnen het gebied van het bestemmingsplan liggen als één geheel in exploitatie worden gebracht, en dus een complex in de zin van art. 40d lid 2 Ow vormen. Het omgekeerde kan een aanwijzing vormen voor de tegengestelde conclusie dat binnen het bestemmingsplan liggende gronden niet als één geheel in exploitatie worden gebracht en dus niet in één en hetzelfde complex liggen. Het zijn echter slechts aanwijzingen, die niet de doorslag behoeven te geven; ook andere – en vooral economische – factoren zullen mede van belang zijn voor de beantwoording van de vraag of bepaalde gronden al dan niet als één geheel in exploitatie worden gebracht
