In artikel 5 lid 1 van de akte staat hoe de hoogte van de canon bij herziening wordt bepaald:
“De hoogte van de canon wordt bij aanvang van de erfpacht alsmede bij herziening van de canon conform artikel 5 lid 3, bepaald aan de hand van de vrije verkeerswaarde van de grond, als ware het een bouwkavel, en het rendement (gemiddelden) van staatsleningen met een looptijd van negen tot tien jaar, zoals dit rendement wordt gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gevestigd te Voorburg of door het Centraal Bureau voor de Statistiek aan te wijzen vervangende instantie. (…) Bij de herziening van de canon geschiedt dit door vermenigvuldiging van de vrije verkeerswaarde van de grond met het gemiddeld rendement van het kalenderjaar, voorafgaand aan de datum van herziening, Het gemiddeld rendement zal op een half procent na de komma worden afgerond. (…)”
Vast staat dat het gemiddeld rendement op staatsleningen in 2020 (het peiljaar) negatief was. Herziening conform de letterlijke tekst van artikel 5 lid 1 van de akte zal dus tot een negatieve canon leiden. Volgens Natuurmonumenten is ongewijzigde nakoming van artikel 5 lid 3 van de akte daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW.
De rechtbank is het daarmee eens. Uitgangspunt van de akte is dat [eiser sub 1] c.s . een geldelijke tegenprestatie moet leveren voor het bezit van het erfpachtrecht. Weliswaar kan de te betalen canon dalen als de rente op staatsleningen in het peiljaar is gedaald, maar op grote schommelingen hoefde Natuurmonumenten (en ook [eiser sub 1] c.s . ) niet bedacht te zijn. De hoogte van de canon is namelijk niet alleen afhankelijk van het rendement op staatsleningen, maar ook van de waarde van de grond. Het is een feit van algemene bekendheid dat als de rente stijgt, de waarde van de grond daalt en andersom. (onderstreping door HS; zie noot).
Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de herziene canon vast te (laten) stellen door de grondwaarde te vermenigvuldigen met een negatieve rente. Dit heeft tot gevolg dat moet worden beoordeeld welke berekeningssystematiek dan wel moet worden gebruikt voor de vaststelling van de herziene erfpachtcanon.
Uit publiek toegankelijke bronnen kan worden afgeleid dat de rente op staatsleningen met een looptijd van negen tot tien jaar tussen 2015 en 2020 schommelde tussen de nul en één procent. De rechtbank zal daarom aan nakoming van artikel 5 lid 3 van de akte de voorwaarde verbinden dat in plaats van met het gemiddeld rendement van staatsleningen met een looptijd van negen tot tien jaar in het peiljaar 2020, wordt gerekend met een rendement van 1%. Het is vervolgens aan de deskundigen als bedoeld in artikel 5 lid 4 van de akte (zie 4.7) om de vrije verkeerswaarde van de grond vast te stellen, mochten partijen daar zelf niet uitkomen.
Rechtbank Midden-Nederland inzake Natuurmonumenten 08-03/23 (ECLI:NL:RBMNE:2023:764)
Noot: Hoogstate maakt in driedeskundigencommissies canon wel mee de stelling dat een hoge (contractuele) rente en lagere waarde impliceert en dat zou bij een lage rente een hoge waarde indiceren; zie ook het hierboven door Hoogstate onderstreepte gedeelte van het vonnis. Dat zou echter een “neutraliserende” invloed op de canon bepaling hebben en dat correspondeert niet me de bedoeling van partijen.
