Eerder vermeldden wij van een van deze vonnissen op onze website:
Werkelijke waarde met inachtneming funderingsproblematiek: nadat kosten herstel begroot zijn, is de conclusie dat een redelijk handelend koper “buy to let” (en zeker een niet-risicomijdende belegger) daarvan een gedeelte in mindering zal brengen op de waarde zonder funderingsprobleem.
Premie uit handen breken: deskundigen rekenden met 10% en legden uit het hybride karakter: gedeeltelijk klassieke premie uit handen breken en gedeeltelijk financieringsschade, vanwege feit dat er prijsstijging van 1% per maand geldt en er een zekere tijd zit tussen peildatum onteigening en terugkoop. Rechtbank rekent voor deze professionele belegger met 3% (en noemt dat een opslag op de werkelijke waarde).
Huurderving voorafgaande aan onteigening is hier onteigeningsgevolg en komt voor vergoeding in aanmerking.
Huurderving na de onteigening: tot aan datum vervangende aankoop is er sprake van huurderving. Daar waar deskundigen uitgingen van 7 maanden (6 maanden voor aankoop + een maand voor nieuwe huurder) gaat rechtbank uit van 4 maanden.
Betreffende nadeel doordat vanaf peildatum tot aan datum vonnis het verschil tussen schadeloosstelling en voorschot niet beschikbaar was, adviseerden deskundigen een marktconforme rente van 0,5%. Gedaagde betoogde dat dit niet opweegt tegen prijsstijgingen voor appartementen van 1% per maand en dat hij aldus schade lijdt. Rechtbank overweegt dat het verweer van gemeente dat gedaagde had kunnen verzoeken om verhoging van voorschot weinig kans gemaakt zou hebben. Rechtbank overweegt dat het wettelijk systeem voorziet in een schadeloosstelling per peildatum en dat daarom prijsontwikkelingen na de peildatum buiten beschouwing moeten blijven. Overigens oordeelt rechtbank wel dat “in dit specifieke geval” aanleiding is om (extra) huurderving te vergoeden.
NB: in een parallelle zaak vonniste de rechtbank ook op 05-08/21 dat de onteigende, die in de situatie voorafgaande aan de onteigening een huur ontving lager dan de markthuur, na aankoop vervangend appartement in vrij te aanvaarden staat daar alsdan een marktconforme huur voor kan gaan vragen, zodat hij nadeel van tijdelijke huurderving kan inlopen.
Vonnissen rechtbank Rotterdam 04-08/21, gepubliceerd op 27-09/21 (ECLI:NL:RBROT:2021:7690), (ECLI:NL:RBROT:2021:7689), (ECLI:NL:RBROT:2021:7699 – fundering) en (ECLI:NL:RBROT:2021:7707)
Noot: deze zaak maakt deel uit van een reeks van onteigeningen van appartementen van beleggers. René van Hoogmoed was daarbij één van de rechtbankdeskundigen en weet aldus uit ervaring dat aan elk hiervoor genoemd aspect heel uitgebreid aandacht besteed is tijdens de pleidooien. Met name ook de samenloop tussen kosten uit handen breken en maandelijkse prijsstijgingen (financieringsschade).
Noot 2; rechtbank Noord-Nederland kwam in vonnis van 26-05/21 (ECLI:NL:RBNNE:2021:2021) (wel) tot 10% premie uit handen breken.
Noot 3: daar waar gemeente in kader art. 50 OW pleitte voor een uurtarief van € 150,– voor deskundige-taxateur, volgt rechtbank diens tarief dat substantieel hoger lag.
Noot 4: in deze reeks van onteigeningen zal binnenkort nog een pleidooi plaatsvinden.
