VCO en [appellant sub 2] betogen dat de raad in de Herziening de inbrengwaarden ten onrechte heeft geraamd op de in 2009 getaxeerde waarde. Hierdoor wordt volgens VCO en [appellant sub 2] ten onrechte geen rekening gehouden met de feitelijke waardeontwikkeling van de gronden en gewijzigde feiten en omstandigheden die zich hebben voorgedaan sinds 2009. VCO en [appellant sub 2] stellen dat er voldoende aanleiding voor de raad bestaat om de percelen opnieuw te laten taxeren. VCO wijst op de gewijzigde looptijd van de exploitatie, de planologische wijzigingen, de hogere opbrengsten van de uitgeefbare gronden en de bouwvergunningen die zij in haar bezit heeft voor de realisatie van een kantoorgebouw op haar eigendom, die niet terug te zien zijn in de taxatie uit 2009. [appellant sub 2] wijst op de investeringen die hij na de taxatie van 2009 heeft gedaan in het bedrijfspand met kantoorruimte op zijn perceel, waarbij ook de huuropbrengst in een nog tot 2022 lopend huurcontract fors is gestegen.
[appellant sub 2] voert verder aan dat de methode zoals die in eerdere herzieningen werd gehanteerd meer passend is voor de raming van de inbrengwaarde en de waardeontwikkeling ervan dan de nieuwe systematiek uit deze herziening. In de oude methode zou de inbrengwaarde meestijgen met de vastgoedontwikkeling. In die systematiek werd daarvoor een vastgoedindex gebruikt. Dat zou volgens [appellant sub 2] nu en in de komende jaren een hogere inbrengwaarde met zich brengen dan de nieuwe methode die slechts uitgaat van de inbrengwaarde zoals getaxeerd in 2009, met rente. Dat is geen afspiegeling van de feitelijke waardeontwikkeling, maar van het marktrentepercentage, aldus [appellant sub 2]. Bij de nieuwe methodiek is er, ten onrechte, geen enkele relatie met de actuele waardeontwikkeling voor het bepalen van de inbrengwaarde. [appellant sub 2] wijst erop dat de opbrengsten van de gronden ten opzichte van de vierde herziening, feitelijk zijn gestegen met 85 procent. Nu wordt de inbrengwaarde van zijn perceel met 1 procent rente per jaar vanaf 2009 – wat nog lager is dan de inflatie en de verwachte stijging van de kosten en opbrengsten – veel te laag gehouden, aldus [appellant sub 2]. [appellant sub 2] merkt op dat de looptijd van het exploitatieplan is verlengd tot 2030 en deze methode tot gevolg zou hebben dat in 2030 nog steeds de in 2009 getaxeerde inbrengwaarde wordt gehanteerd.7.1. De raad heeft toegelicht dat hij er in de Herziening voor heeft gekozen de kavels te waarderen naar de waarde zoals deze in 2009 door de taxateur is geraamd. De indexering op basis van marktontwikkelingen is in deze structurele herziening losgelaten. De raad heeft verder toegelicht dat gekozen is voor deze methode, omdat deze methode minder onderhevig is aan conjunctuurschommelingen en daarom aan grondeigenaren meer zekerheid biedt en omdat deze methode het meest past bij de fictie dat de gemeente alle gronden aankoopt waar bij het opstellen van een exploitatieplan van wordt uitgegaan. Omdat wordt uitgegaan van de fictie dat de gemeente de gronden in 2009 heeft gekocht en dat het geld daarvoor moet worden geleend tot daar opbrengsten tegenover staan, wordt de inbrengwaarde vermeerderd met rente. Volgens de raad hoeven de na vaststelling van het Exploitatieplan onherroepelijk geworden omgevingsvergunningen van VCO en de na vaststelling van het Exploitatieplan door [appellant sub 2] gedane investeringen, gelet op deze fictie, niet te worden betrokken bij de inbrengwaarden.
7.2. De Afdeling is van oordeel dat de raad de in de vorige herzieningen gehanteerde methode, waarbij de inbrengwaarden werden geïndexeerd op basis van marktontwikkelingen, niet heeft mogen omzetten naar een methode waarin de inbrengwaarden een statisch karakter hebben en niet wordt gekeken naar omstandigheden die plaats hebben gevonden na vaststelling van het Exploitatieplan. Daarbij is van belang dat de inbrengwaarden van gronden, mede gelet op artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de Wro en artikel 6.2.3 van het Bro, worden beschouwd als geraamde kosten in verband met de exploitatie van de gronden. Zolang een kostenpost het karakter heeft van een raming, kan en in voorkomend geval moet deze worden herzien. Inbrengwaarden zijn daarop geen uitzondering. Dit blijkt ook uit een uitspraak van de Afdeling van 16 maart 2018, onder 11, ECLI:NL:RVS:2018:903, waarin de Afdeling overweegt dat inbrengwaarden, anders dan de raad veronderstelt, geen statisch, maar een dynamisch karakter hebben. Dit betekent dat ook de geraamde inbrengwaarden van gronden in voorkomend geval moeten worden herzien.
7.3. Gelet op het voorgaande en de aan VCO verleende vergunningen die niet zijn betrokken bij de taxatie uit 2009 en de door [appellant sub 2] na de taxatie uit 2009 gedane investeringen, heeft de raad in deze structurele herziening van het Exploitatieplan, de raming van de inbrengwaarden in redelijkheid niet kunnen baseren op de waarden zoals deze in 2009 door de taxateur zijn geraamd. De raad had in voornoemde omstandigheden aanleiding moeten zien de geraamde inbrengwaarden te actualiseren. Dit is temeer het geval gezien de ontwikkelingen op de onroerend goed- en bouwmarkt van de afgelopen jaren.
7.4. Gelet op het vorenstaande, is de Afdeling van oordeel dat de raad het besluit in zoverre in strijd met artikel 3:2 van de Awb onzorgvuldig heeft voorbereid.
Het betoog slaagt.
ABRS 13-03/19 inzake Amsterdam – Buiksloterham (ECLI:NL:RVS:2019:827)
