In rapport hebben deskundigen geadviseerd over de schade bij voortzetting (reconstructie) van de onderneming en de schade bij beëindiging (liquidatie) van de onderneming.
Vervolgens: voor reconstructie blijkt vervangende locatie beschikbaar en gemeente geeft voldoende tijd voortgezet gebruik voor doorlopen vergunningprocedure; voorbehoud van de onteigende is nog wel: (gebleken) oplossing voor de energievoorziening. Mede op basis hiervan ligt reconstructie meest in de rede.
Rechtbank:
- De gebruikswaarde van het huidige gebruik is hoger dan de waarde als ruwe bouwgrond ten behoeve van de door de geldende bestemming toegelaten woningbouw.
- Taxatie in onverhuurde staat: huurder is 100% dochter (vereenzelviging)
- Ondanks bezwaren partijen kiest rechtbank, in navolging van rechtbankdeskundigen, voor de gecorrigeerde vervangingswaarde als methode voor de waardering van het onteigende. Deze gebouwen zijn volgens deskundigen monofunctioneel en zeer specifiek gericht op de productie van diermengvoeders.
- Vergoeding van Onrendabele Top, waarbij de waarde na gereedkomen nieuwe fabriek gewaard is via DCF-methode. De te vergoeden onrendabele top is het verschil tussen de marktwaarde van de nieuwe fabriek en de bouwkosten daarvan en deze maakt deel uit van de vermogensschade.
- Financieringslast: meerinvestering bij 6,25% rente resteert een netto hogere jaarlast van € 369.375 min € 181.865 aan economische voordelen is € 187.510. Dit bedrag vermenigvuldigd met tien leidt tot een financieringsschade van € 1.875.100. Economische voordelen: een bedrag van 10 keer € 181.865 in mindering vanwege economische voordelen nieuw voor oud met betrekking tot de fabriek (€ 70.000) en de automatisering (€ 111.865)
- Verder: aanloop- en stagnatieschade
- Liander heeft toegezegd dat [gedaagde partij] per enig gewenst tijdstip 550kW aan bestaand gecontracteerd vermogen kan meenemen van het onteigende naar de [locatie] . Dit is 54 kW minder dan het huidige gecontracteerde vermogen van [gedaagde partij] . Echter tezamen met een door [gedaagde partij] c.s. aan te schaffen generator met een gangbaar formaat van 215 kW hebben [gedaagde partij] c.s. vergelijkbare mogelijkheden op de [locatie] als op de huidige locatie. De kosten voor aanschaf en plaatsing van deze generator bedragen naar inschatting van deskundigen € 70.000. Het jaarlijkse nadeel vanwege de aanschaf en plaatsing van de generator zal wegvallen tegen de met de generator te realiseren besparingen.
- Bijkomend aanbod: tijdens pleidooi heeft de gemeente aangeboden de belastingschade van [gedaagde partij] c.s. te betalen. In het deskundigenrapport is opgenomen dat de belastingschade van [gedaagde partij] c.s. bestaat uit het bedrag dat [gedaagde partij] c.s. meer of eerder aan belasting zullen hebben te betalen als gevolg van de onteigening zoals dat bedrag zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). De rechtbank zal de gemeente veroordelen dit bijkomend aanbod gestand te doen.
- Matiging kosten partij-deskundige: [bedrijfsnaam 2] B.V. ( [bedrijfsnaam 2] ) heeft facturen overgelegd voor een bedrag van in totaal € 393.555 voor de bemiddeling door haar deskundige drs. P. C. van Arnhem (Van Arnhem). De gemeente acht deze kosten buitenproportioneel en vraagt om serieuze matiging daarvan. Van Arnhem heeft voorschotnota’s in rekening gebracht op basis van een courtage van 2 % van de toe te kennen schadeloosstelling, zonder enige (uren)specificatie van zijn verrichtingen. De nota’s zijn dus niet te controleren aan de hand van de dubbele redelijkheidstoets. Het gaat hier om publiek geld. Van Arnhem is bekend in de onteigeningswereld en weet dat zijn wijze van factureren risico’s met zich brengt, aldus de gemeente.
Van Arnhem heeft op verzoek van de rechtbank zijn werkwijze toegelicht. Hij heeft in 2020 afspraken gemaakt met [gedaagde partij] c.s. op basis van een courtage van 2%. De rechtbank houdt het er voor dat Van Arnhem, naast de inbreng van zijn specifieke deskundigheid als taxateur, in het kader van het ‘ontzorgen’ vooral veel coördinerende werkzaamheden heeft verricht, die een uurtarief van € 235 niet rechtvaardigen. De rechtbank ziet hierin aanleiding om de vergoeding van de deskundige bijstand van Van Arnhem te begroten aan de hand van een (gematigd) gemiddeld uurtarief van € 150 exclusief btw per uur. Totaal aan te vergoeden kosten partij-deskundigen: ruim € 260.000 incl. BTW.
Rechtbank Den haag 24-06/26 inzake Alphen aan den Rijn (ECLI:NL:RBDHA:2026:17008)
Noot: een uitvoerig gemotiveerd vonnis: het lezen waard.
- Deskundigen bepalen waarde huidige fabriek door middel van gecorrigeerde vervangingswaarde en nieuwe fabriek middels DCF.
- In onze praktijk blijkt ook van problematiek van niet-tijdige stroomaansluiting.
- Let wel: hier gematigd uurtarief partij-deskundige van € 150/uur plus BTW.