De Hoge Raad heeft geoordeeld dat als de inhoud van een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van artikel 7:311 BW, de overeenkomst als een pachtovereenkomst moet worden gekwalificeerd. Niet van belang is of partijen ook daadwerkelijk de bedoeling hadden de overeenkomst onder de regeling van pacht te laten vallen. Waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de pachtovereenkomst. Deze vraag naar de kwalificatie van een overeenkomst moet worden onderscheiden van de daaraan voorafgaande vragen of er een overeenkomst is gesloten en welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vragen dienen te worden beantwoord met toepassing van de Haviltex-maatstaf. Nadat met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst is vastgesteld (uitleg), kan worden beoordeeld of die overeenkomst de kenmerken heeft van een pachtovereenkomst (kwalificatie), aldus de Hoge Raad.
Partijen hebben gelet op het voorgaande onderkend dat er een verschil bestaat tussen het gebruik van de percelen op grond van erfpacht enerzijds en pacht anderzijds. Er zijn vervolgens verschillende omstandigheden die erop wijzen dat de gevoerde onderhandelingen alleen zijn gegaan over een nieuw erfpachtrecht. Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank in het kader van dit incident dat de gemaakte afspraken de strekking hadden om een nieuw recht van erfpacht te vestigen. Daarmee zou voor 12 jaar een zakelijk recht worden verkregen om de grond te mogen gebruiken. Voor een andersluidende overeenkomst waarbij de grond op basis van een verbintenisrechtelijk recht tegen betaling mocht worden gebruikt (pacht), ziet de rechtbank onvoldoende onderbouwing.
Maar: [de gedaagde in conventie] heeft subsidiair betoogd dat de pachtkamer ook bevoegd is in het geval wordt geoordeeld dat er afspraken zijn gemaakt over een recht van erfpacht, omdat volgens hem artikel 7:399d BW bepaalt dat de bepalingen betreffende pacht dan van overeenkomstige toepassing zijn. Dit betoog slaagt. Op grond van deze wetsbepaling zijn de ‘bepalingen betreffende pacht’ van overeenkomstige toepassing op overeenkomsten waardoor of krachtens welke tegen vergoeding een zakelijk genotsrecht voor 25 jaar of korter op hoeven of los land wordt gevestigd.
Naar het oordeel van de rechtbank moet de wet zo worden uitgelegd dat de pachtkamer bevoegd is om zaken te beoordelen die gaan over overeenkomsten als bedoeld in artikel 7:399d BW.
Rechtbank Gelderland 29-05/26 inzake Osen (ECLI:NL:RBGEL:2024:9892)
Noot: zie HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034; wanneer is sprake van pachtovereenkomst.
Aldus: geen pacht, maar mogelijk wel bepalingen van pacht van overeenkomstige toepassing op dit (kortdurende) erfpachtrecht.