In de nieuwe situatie behoort een gebruik ten behoeve van een supermarkt en volumineuze detailhandel niet langer tot de mogelijkheden.
geen schade-beperkend bestemmingsplan onherroepelijk geworden
Het schade-beperkende bestemmingsplan werd door ABRS in de planologische procedure vernietigd. In het besluit van 6 april 2021 heeft het college op ondubbelzinnige wijze bepaald dat aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] een tegemoetkoming in geld wordt uitbetaald als het compenserende bestemmingsplan niet op 30 december 2022 onherroepelijk is. Vaststaat dat aan deze voorwaarde is voldaan. De rechtszekerheid gebiedt dat aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] een tegemoetkoming in geld wordt uitbetaald, te vermeerderen met de wettelijke rente over de periode vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag tot de dag van uitbetaling.
voorwaardelijke bestemming; wat doet dat met de taxatie “voor de ramp”
Onder het planologische regime van het bestemmingsplan 2005 was het toegestaan om de onroerende zaken voor een supermarkt te gebruiken onder de voorwaarde dat het in dat plan vastgestelde maximum van twee supermarkten in het plangebied daardoor niet wordt overschreden.
Stelling gemeente: huidige huurder Lidl had kunnen verplaatsen naar naburig pand. Het was feitelijk niet uit te sluiten en in planologische zin niet ondenkbaar dat bij vertrek van Lidl, of bij verplaatsing van Lidl naar een andere locatie, de eigenaar van de winkelruimte op dat moment met lege handen zou staan wat betreft de gebruiksmogelijkheden als supermarkt. Bijna alle percelen in het centrum van Chaam hadden immers een voorwaardelijke supermarktbestemming en bovendien was het mogelijk om panden samen te voegen. Daarom had deze voorwaardelijke supermarktbestemming, in vergelijking met een onvoorwaardelijke supermarktbestemming, een negatief effect op de waarde van de onroerende zaken.
ABRS: Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college niet aannemelijk gemaakt dat het risico op leegstand onder het oude planologische regime met een voorwaardelijke supermarktbestemming groter was dan dat risico met een onvoorwaardelijke supermarktbestemming zou zijn geweest en de voorwaardelijke supermarktbestemming daardoor een negatief effect op de waarde van de onroerende zaken had.
[appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] hebben concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de taxatie van de SAOZ naar voren gebracht. Dat betekent dat het college niet zonder nadere motivering op dit onderdeel van het advies van de SAOZ had mogen afgaan.Het betoog slaagt.
normaal maatschappelijk risico
Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. Tussen partijen is niet in geschil dat de planologische ontwikkeling niet paste in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Dat het college, bij het vaststellen van de tegemoetkoming in planschade, in verband met het normale maatschappelijke risico een drempel heeft gehanteerd van 3 procent van de waarde van de onroerende zaken op de peildatum onder het oude planologische regime, heeft uitsluitend te maken met de veronderstelling dat de planologische ontwikkeling paste in de ruimtelijke structuur van de omgeving. Aldus NMR van 3% onvoldoende gemotiveerd.
korting wegens inkomsten uit voortgezet gebruik
In een uitspraak van 18 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:793, heeft de Afdeling overwogen dat schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak naar zijn aard niet kan worden voorkomen door voortzetting van het gebruik van de onroerende zaak onder het overgangsrecht. Aldus heeft voortgezet gebruik geen invloed op de waardevermindering.
vervolg: ABRS schakelt StAB in
Taxateurs STAB hebben de gezamenlijke waarde van de onroerende zaken op de peildatum in de oude situatie bepaald op € 2.740.000,00 en in de nieuwe situatie op € 1.270.000,00. De totale waardevermindering van de onroerende zaken als gevolg van de planologische verandering is dus € 1.470.000,00.
ABRS: Volgens het taxatierapport StAB een waardevermindering van de onroerende zaken van € 1.470.000,00 hebben geleden. Deze schade valt niet geheel of gedeeltelijk onder het normale maatschappelijke risico. De planologische ontwikkeling lag niet in de lijn der verwachting. De Afdeling zal de door het college aan [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] te betalen tegemoetkoming in planschade vaststellen op € 1.470.000,00.
ABRS 24-12/25 inzake Alphen-Chaam (ECLI:NL:RVS:2025:6322)
Noot: de hiervoor genoemde beoordelingsaspecten, waaronder het voordeel van gebruik onder overgangsrecht, worden in deze uitspraak uitvoering besproken. Dat geldt dus ook voor de taxatiegrondslagen.