De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
Op de zitting is ook door de gemachtigde van de heffingsambtenaar beaamd dat er sprake is van een waardedrukkend effect dat uitgaat van de vervuilde grond. Hij acht de correctie van -20% redelijk, nu uit het Rapport Bodemverontreiniging blijkt dat (ernstige) delen van de vervuilde grond reeds zijn gesaneerd. De rechtbank is van oordeel dat deze correctie daarmee onvoldoende is onderbouwd door de heffingsambtenaar. Het feit dat de grond gedeeltelijk gesaneerd is, is geen onderbouwing voor het gehanteerde correctiepercentage. Er blijkt namelijk niet uit waarom het waardedrukkend effect van de vervuilde grond 20% van de grondprijs is. Gelet op voorgaande kan de taxatiematrix de waarde niet onderbouwen en heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de voorgestelde waarde van € 616.000,- niet te hoog is.
Ook eiseres heeft haar taxatie niet aannemelijk gemaakt. Rechtbank stelt waarde vast in “goede justitie”.
Rechtbank Midden-Nederland 16-07/25 (ECLI:NL:RBMNE:2025:6114)
Noot: de invloed van bodemverontreiniging op de marktwaarde is casuïstisch en onder meer afhankelijk van ernst, urgentie, aansprakelijkheid.