Raming inbrengwaarde gronden
- [appellant sub 3] betoogt dat een te lage inbrengwaarde is gehanteerd voor zijn perceel, kadastraal bekend gemeente Nuenen, sectie D, nummer 3350 (hierna: het perceel). De inbrengwaarde van zijn perceel zou hoger moeten zijn dan de gemiddelde grondprijs van € 100,00 per m2. Het perceel is namelijk gelegen aan de Vorsterdijk waarin alle nutsvoorzieningen aanwezig zijn en waarop dus eenvoudig kan worden aangesloten. Voor de ontwikkeling van zijn perceel hoeven daardoor minder kosten te worden gemaakt. Door het hanteren van een gemiddelde inbrengwaarde is er onvoldoende rekening mee gehouden dat zijn perceel als voorstrook afwijkend moet worden gewaardeerd.
64.1. In opdracht van de raad is het taxatierapport “Hertaxatie taxatierapport Nuenen-West d.d. 27 december 2018” van 15 maart 2021 van De Lorijn raadgevers o.g. (hierna: de taxateur), opgesteld. In het taxatierapport is voor het merendeel van de gronden gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode om de marktwaarde te bepalen. De raad heeft zich op het standpunt gesteld dat hij het exploitatieplan wat betreft de in het taxatierapport opgenomen grondprijzen en inbrengwaarden voor de gronden van [appellant sub 3] heeft kunnen vaststellen.
64.2. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht waarom het perceel van [appellant sub 3] niet afwijkend is gewaardeerd. Het perceel onderscheidt zich in waardering niet van andere percelen in het exploitatiegebied die bouw- en woonrijp moeten worden gemaakt. De Vorsterdijk krijgt in de verkeersontsluiting geen functie als primaire hoofdontsluitingsweg, maar is aangemerkt als een straat waar de fietser dominant is. De voorgevels van de woningen zullen richting de woonwijk zijn gericht en niet zozeer naar de Vorsterdijk. Ook zullen de infrastructuur en de nutsvoorzieningen moeten worden aangepast. Dat de woning in theorie kan uitwegen op de Vorsterdijk maakt niet dat de gronden makkelijker, sneller en met minder kosten in ontwikkeling kunnen worden gebracht. Dat het perceel is gelegen aan de bestaande Vorsterdijk maakt daarom in dit geval niet dat sprake is van een voorstrook.
Gelet op de aldus op de zitting gegeven toelichting acht de Afdeling het niet aannemelijk dat voor de ontwikkeling van het perceel van [appellant sub 3] substantieel minder kosten moeten worden gemaakt. De Afdeling overweegt dat het taxatierapport in zoverre aan de raming van de inbrengwaarden van de gronden van [appellant sub 3] ten grondslag mocht worden gelegd.
Het betoog slaagt niet. ABRS 28-05/25 inzake Nuenen (ECLI:NL:RVS:2025:2457)
Noot: Art. 15.24 Ow (art. 40d OW-oud) strekt niet ertoe de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 15.24 Ow kan dan ook een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van art. 15.24 Ow.
HR 24-06/16 inzake Tiel / Vabeog Amersfoort (ECLI:NL:HR:2016:1273)