230a-bedrijfsruimte (voormalig sportterrein c.a.) , verlenging ontruimingstermijn, belangenafweging in voordeel huurder
Het verzoek tot verlening van de ontruimingstermijn kan slechts worden toegewezen indien de belangen van [de v.o.f.] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van De Jonge Voorn bij voortzetting van het gebruik door [de v.o.f.] . Dat is hier het geval en wel vanwege het volgende.
Het belang van [de v.o.f. = huurder] is er in gelegen dat zij aanzienlijke investeringen in het gehuurde heeft gedaan. Hoewel [de v.o.f.] de daarmee gemoeide bedragen niet met stukken heeft onderbouwd valt de aard en de omvang van die investeringen wel uit de overgelegde foto’s en de door [de v.o.f.] daarop gegeven toelichting af te leiden. Zij heeft op het verouderde sportterrein een groot aantal bomen en struiken geplant, sloten uitgegraven, tien paintball velden met obstakels aangelegd en onder meer leidingen, riolering, dakbedekking en sanitair van de opstallen vervangen. [de v.o.f.] deed die investeringen mede vanuit de gedachte dat zij gelet op het voorkeursrecht van koop, het gehuurde uiteindelijk in eigendom zou kunnen verwerven. Voldoende aannemelijk is dat [de v.o.f.] die investeringen, door onder andere de ziekte en het overlijden van de vrouw van [naam] en nadien de coronapandemie, (nog) niet terug heeft kunnen verdienen. Daarnaast is voldoende aannemelijk dat de mogelijkheden om het bedrijf voort te zetten op een andere plek, vanwege de ruimte die [de v.o.f.] nodig heeft, beperkt zijn. Het grootste deel van de gepleegde investeringen is niet mee te nemen naar een andere locatie. De kans is groot dat een ontruiming het einde van [de v.o.f.] zal betekenen.
Het belang van De Jonge Voorn (= verhuurder) is er in gelegen dat zij zich jegens de koper van het gehuurde heeft verbonden het verkochte leeg en ontruimd op te leveren, bij gebreke waarvan zij een boete verbeurt. Dat dit daadwerkelijk het geval is, heeft De Jonge Voorn niet aangetoond omdat de koopovereenkomst niet is overgelegd. Uitgangspunt is dat koop in beginsel geen huur breekt en het gehuurde dus verkocht had kunnen worden zonder dat het perceel vrij opgeleverd had moeten worden. Daar komt nog bij dat De Jonge Voorn, toen zij de koopovereenkomst sloot, er rekening mee had moeten houden dat [de v.o.f.] aanspraak zou maken op verlenging van de ontruimingstermijn. Dat zij dat niet heeft gedaan en daardoor nu mogelijk wordt geconfronteerd met een boete, kan zij niet aan [de v.o.f.] tegenwerpen.
Alles overwegende maakt dat het belang van [de v.o.f.] prevaleert boven het belang van De Jonge Voorn. Het verzoek van [de v.o.f.] zal worden toegewezen en de ontruimingstermijn wordt verlengd tot 1 juni 2023. Dat het verzoek van [de v.o.f.] wordt toegewezen, brengt mee dat het tegenverzoek van De Jonge Voorn moet worden afgewezen.
Rechtbank Noord-Holland 29-12/22 (ECLI:NL:RBNHO:2022:11550)
Noot: ter zake van de gebruiksvergoeding overweegt rechtbank dat die hier niet gebaseerd kan zijn op de omzetcijfers, omdat die enkel gerealiseerd konden worden door de investeringen die de huurder deed.
