WVG,
wij helpen u graag
met uw vraagstuk.
Voorkeursrecht
Een eenmaal gevestigd voorkeursrecht blijft gelden, als tijdig opvolgende plannen worden vastgesteld. In artikel 9 is (onder andere) bepaald dat indien een bestemmingsplan is vastgesteld het voorkeursrecht vervalt 10 jaar na in werking treding van het bestemmingsplan. In artikel 9c Wvg is geregeld dat binnen twee jaar na het intrekken of het van rechtswege vervallen van een voorkeursrecht niet op grond van een zelfde figuur een voorkeursrecht kan worden gevestigd.
Oordeel over de prijs
Op de voet van artikel 13 Wvg kan de grondeigenaar bewerkstelligen dat de rechtbank een oordeel over de prijs geeft; dit na advisering door deskundigen op de voet van lid 4. In lid 6 van artikel 13 is bepaald dat deze kosten kosten — in principe– voor rekening van de gemeente komen. Deze taxatie is voor de grondeigenaar niet bindend. Let wel: deze taxatie betreft enkel de verkoopwaarde (art. 40b – 40 f Onteigeningswet) en het hangt van de omstandigheden van het geval af of de gemeente bereid is om (voortijdig) ook overige schaden te vergoeden. Het recht van eerste koop van de gemeente is heel wat anders dan een kooprecht! Onder omstandigheden kan een gemeente na verloop van tijd een onteigening initiëren, maar dat kost tijd en een grondeigenaar kan zich bijvoorbeeld beroepen op zelfverwezenlijking van het bestemmingsplan.
De stelling van een grondeigenaar dat hij mogelijk schade lijdt door het vestigen van het voorkeursrecht, omdat hij zijn percelen niet meer vrijelijk kan verkopen, is door de wetgever reeds gewogen en hoeft de gemeenteraad niet meer in zijn belangenafweging te betrekken; ABRS 25-01/06 inz. Aalsmeer AV0268. Zie eveneens ABRS 21-10/09 inzake Albrandswaard (LJN: BK0816) en ABRS 27-01/10 inzake Venlo (LJN: BL0750).
Bij vestiging van een voorkeursrecht op basis van een globaal bestemmingsplan behoeft geen zekerheid te bestaan of de beoogde uitwerking, waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, daadwerkelijk tot stand zal komen.
Zelfrealisatie is in een onteigeningsprocedure een bekend verweer tegen een voorgenomen onteigening, maar behoort in het kader van artikel 26 Wvg met behulp van een ontwikkelaar onder omstandigheden ook nog wel tot de mogelijkheden.
Echter die mogelijkheden zijn beperkt. In het arrest HR 27-06/08 inzake Zuidertuin c.s. / gemeente Etten-Leur (LJN: BD1381) overweegt de Hoge Raad dat uit de ontstaansgeschiedenis van de Wvg niet anders kan worden afgeleid dat het de bedoeling van de wetgever is om alle rechtshandelingen die zodanig zijn opgezet dat geen vervreemding zal plaats vinden gedurende het bestaan van het voorkeursrecht, doch waarbij de beschikkingsmacht over en het economische belang bij de grond in enigerlei mate worden overgedragen, op basis van artikel 26 Wvg bloot staan aan vernietiging.
Bij een taxatie van (ruwe bouw)gronden ex artikel 13 lid 4 Wvg spelen in de praktijk met name een rol de vraag hoe zeker het is dat welke bestemming uiteindelijk een planologische grondslag krijgt en de termijn waarbinnen dit naar verwachting zal geschieden. Duidelijk is dat deze aspecten van risico en renteverlies in een (gerechtelijke) onteigening een veel beperktere invloed hebben.
De grondeigenaar bepaalt welk deel van zijn gronden c.q. onroerende zaken hij te koop aanbiedt en aldus bakent hij zijn eigen “complex” af: bijvoorbeeld door eerst enkel het erf met opstallen aan te bieden en de onbebouwde gronden in eigendom te behouden, waardoor de maximale prijs voor de gebouwen –die bij een relatief hoge grondwaarde geen zelfstandige waarde zouden kunnen hebben– gerealiseerd kan worden. Via artikel 11 Wvg kan een verkoper verlangen dat het geheel van onroerende zaken in de aankoop wordt betrokken; dit geldt als een gedeelte van die onroerende zaken aangewezen is in het kader van de Wvg en het “restant” daarmee een samenhangend geheel vormt. Via lid 3 van dit artikel kan een verkoper eisen dat het bedrijf of de onderneming, waarvan de onroerende zaken als onderdeel worden geëxploiteerd, in een verkoop wordt betrokken.
Maatwerk is vereist.
Voor een uitgebreide bespreking van de jurisprudentie per onderwerp zie verdieping.
Oordeel over de prijs
Op de voet van artikel 13 Wvg kan de grondeigenaar bewerkstelligen dat de rechtbank een oordeel over de prijs geeft; dit na advisering door deskundigen op de voet van lid 4. In lid 6 van artikel 13 is bepaald dat deze kosten kosten — in principe– voor rekening van de gemeente komen. Deze taxatie is voor de grondeigenaar niet bindend. Let wel: deze taxatie betreft enkel de verkoopwaarde (art. 40b – 40 f Onteigeningswet) en het hangt van de omstandigheden van het geval af of de gemeente bereid is om (voortijdig) ook overige schaden te vergoeden. Het recht van eerste koop van de gemeente is heel wat anders dan een kooprecht! Onder omstandigheden kan een gemeente na verloop van tijd een onteigening initiëren, maar dat kost tijd en een grondeigenaar kan zich bijvoorbeeld beroepen op zelfverwezenlijking van het bestemmingsplan.Lees meer De stelling van een grondeigenaar dat hij mogelijk schade lijdt door het vestigen van het voorkeursrecht, omdat hij zijn percelen niet meer vrijelijk kan verkopen, is door de wetgever reeds gewogen en hoeft de gemeenteraad niet meer in zijn belangenafweging te betrekken; ABRS 25-01/06 inz. Aalsmeer AV0268. Zie eveneens ABRS 21-10/09 inzake Albrandswaard (LJN: BK0816) en ABRS 27-01/10 inzake Venlo (LJN: BL0750). Bij vestiging van een voorkeursrecht op basis van een globaal bestemmingsplan behoeft geen zekerheid te bestaan of de beoogde uitwerking, waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, daadwerkelijk tot stand zal komen. Zelfrealisatie is in een onteigeningsprocedure een bekend verweer tegen een voorgenomen onteigening, maar behoort in het kader van artikel 26 Wvg met behulp van een ontwikkelaar onder omstandigheden ook nog wel tot de mogelijkheden. Echter die mogelijkheden zijn beperkt. In het arrest HR 27-06/08 inzake Zuidertuin c.s. / gemeente Etten-Leur (LJN: BD1381) overweegt de Hoge Raad dat uit de ontstaansgeschiedenis van de Wvg niet anders kan worden afgeleid dat het de bedoeling van de wetgever is om alle rechtshandelingen die zodanig zijn opgezet dat geen vervreemding zal plaats vinden gedurende het bestaan van het voorkeursrecht, doch waarbij de beschikkingsmacht over en het economische belang bij de grond in enigerlei mate worden overgedragen, op basis van artikel 26 Wvg bloot staan aan vernietiging. Bij een taxatie van (ruwe bouw)gronden ex artikel 13 lid 4 Wvg spelen in de praktijk met name een rol de vraag hoe zeker het is dat welke bestemming uiteindelijk een planologische grondslag krijgt en de termijn waarbinnen dit naar verwachting zal geschieden. Duidelijk is dat deze aspecten van risico en renteverlies in een (gerechtelijke) onteigening een veel beperktere invloed hebben. De grondeigenaar bepaalt welk deel van zijn gronden c.q. onroerende zaken hij te koop aanbiedt en aldus bakent hij zijn eigen “complex” af: bijvoorbeeld door eerst enkel het erf met opstallen aan te bieden en de onbebouwde gronden in eigendom te behouden, waardoor de maximale prijs voor de gebouwen –die bij een relatief hoge grondwaarde geen zelfstandige waarde zouden kunnen hebben– gerealiseerd kan worden. Via artikel 11 Wvg kan een verkoper verlangen dat het geheel van onroerende zaken in de aankoop wordt betrokken; dit geldt als een gedeelte van die onroerende zaken aangewezen is in het kader van de Wvg en het “restant” daarmee een samenhangend geheel vormt. Via lid 3 van dit artikel kan een verkoper eisen dat het bedrijf of de onderneming, waarvan de onroerende zaken als onderdeel worden geëxploiteerd, in een verkoop wordt betrokken. Maatwerk is vereist. Voor een uitgebreide bespreking van de jurisprudentie per onderwerp zie verdieping.
