WOZ waarde woning in volle eigendom: referentie woning op erfpacht + erfpachtcorrectie (bijtelling vanwege toekomstige canon verplichtingen)
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Het doel van het toepassen van de erfpachtcorrectie moet zijn om de meerprijs te benaderen die de meest biedende koper zou betalen voor de volle en onbezwaarde eigendom als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. Het is aannemelijk dat een koper zich bij erfpacht mede zal laten leiden door de canonverplichtingen die hij in de toekomst verwacht. De erfpachtcorrectie moet die verwachting zo goed mogelijk tot uitdrukking brengen.
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar daarin niet is geslaagd. De gemeente Amsterdam zal de nieuwe canons in de toekomst vaststellen op basis van de grondwaarden en van de rentestand op dat moment. De huidige canons zullen geen rol spelen in de berekening. De huidige canons zijn mede gebaseerd op de rentestand die gold bij aanvang van het huidige canontijdvak, maar die rentestand houdt geen verband met de cijfers waarop de nieuwe canons vijftig jaar daarna zullen worden gebaseerd. De rechtbank vindt daarom dat de toekomstige canon niet zonder meer kan worden afgeleid uit de huidige canon. Deze stelling van [eiser] slaagt.
De heffingsambtenaar onderkent dat het resultaat van deze berekeningen niet volledig bruikbaar is als erfpachtcorrectie. In de praktijk blijken kopers er slechts gedeeltelijk rekening mee te houden dat zij geen volle en onbezwaarde eigendom kopen en dat aan de erfpachtcanonverplichtingen zijn verbonden. De heffingsambtenaar gaat ervan uit dat het resultaat van zijn berekening voor zestig procent tot uitdrukking komt in de marktwaarde. Hij baseert dit percentage op een rapport van 18 oktober 1996 naar de invloed van erfpacht op verkoopcijfers in het kader van de Wet WOZ. Dat rapport is in maart 2012 ongewijzigd uitgegeven door drs. M.K. Francke en drs. E. Wilders. De rechtbank vindt daarom dat het rapport van Francke en Wilders onvoldoende basis biedt voor de berekening van de erfpachtcorrectie. Deze stelling van [eiser] slaagt. Nu geen van beide partijen de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 900.000.
Rechtbank Amsterdam 07-12/18 (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714)
