Een (verkopend) makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper als hij niet zodanig zorgvuldig handelt, als van een makelaar mag worden verwacht. Als een makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop van een woning onjuiste of misleidende informatie geeft over eigenschappen van deze woning, waarvan hij weet of moet begrijpen dat deze voor de koper bij zijn aankoopbeslissing van belang kunnen zijn, kan sprake zijn van onzorgvuldig en dus onrechtmatig handelen.
In beginsel mogen kopers ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus – afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning (zie HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176).
Rechtbank: eerst vaststellen of inderdaad sprake is van (“slechts”) 110 m2 en zo ja, dan schade vaststellen.
De koopprijs van een woning, zoals die tot stand komt tussen verkoper en koper, kan in zijn algemeenheid niet rechtstreeks worden afgeleid van het aantal vierkante meters woonoppervlakte. De koper koopt niet een aantal vierkante meters tegen een prijs per vierkante meter, maar hij koopt een woning waarbij de woonoppervlakte één van de eigenschappen is. De woonoppervlakte is daarmee – net als de overige eigenschappen van de woning – een factor van belang, maar is niet de enige factor die bij de totstandkoming van de koopprijs een rol speelt. Daarom kan de schade die [eiser 1] c.s. heeft geleden niet worden bepaald op de wijze zoals door hem betoogd (lees: de gemiddelde m2 prijs).
Om tot een vergelijking te komen tussen de huidige situatie en de situatie waarin [gedaagde] wel de juiste informatie had verschaft, is van belang wat [eiser 1] c.s. zou hebben gedaan als hij bekend zou zijn geweest met de daadwerkelijke oppervlakte, meer in het bijzonder wat voor bod hij zou hebben uitgebracht, en vervolgens wat de reactie van de verkopers daarop zou zijn geweest. Hetgeen door [eiser 1] c.s. in dit verband is aangevoerd is door [gedaagde] betwist. Aangezien dit achteraf moeilijk, zo niet onmogelijk, vast te stellen is, wordt aanleiding gezien de schade van [eiser 1] c.s. te schatten, op grond van artikel 6:97 BW, in het geval het onrechtmatig handelen van [gedaagde] komt vast te staan. Hierbij zal worden uitgegaan van de marktwaarde van de woning ten tijde van de koop. Aangezien partijen hierover twisten en het juiste aantal vierkante meters nog niet vast staat, is de kantonrechter voornemens de te benoemen deskundige ook te vragen de marktwaarde van de woning ten tijde van de aankoop, november 2017, te taxeren.
Rechtbank Rotterdam 21-05/21 (ECLI:NL:RBROT:2021:5624)
Noot: Eerder is in de rechtspraak al uitgemaakt dat de schade niet overeenkomt de gemiddelde m2-prijs. Ook is eerder uitgemaakt dat niet bepalend is: what you see is what you get.
Interessant is de vraag of de door de rechtbank te benoemen taxateur/deskundige zich zal baseren op de wet van het afnemende grensnut (in de economie genoemd de eerste wet van Gossen).
