ABRS 16-01/19 inzake Vereniging Terschellinger Erfpachters/ministerie BZK (ECLI:NL:RVS:2019:114):
De discussie over de wijze van taxeren:
- Kendes taxeert op verzoek van SBB op basis van eerdere ontwikkeld rekenmodel
- minister moet verkoop goedkeuren en vraagt advies RVB en die wijst in een uitgebracht rapport de taxatie Kendes af en komt met residuele waarde methode: marktwaarde van een onroerende zaak in volle eigendom, die bestaat uit grond en opstallen minus de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen en de overige door de erfpachter gedane investeringen en aangebrachte voorzieningen = waarde grond. Het rapport vermeldt dat de vastgestelde waarden door Kendes van de blote eigendom geen benadering vormt van de werkelijke waarden. De verschillen tussen de uitkomsten van de waarderingen van Kendes en het RVOB zijn dusdanig dat het RVOB de minister heeft geadviseerd in geen enkel geval goedkeuring te verlenen.
- minister aan onderzoekers van de Universiteit Maastricht en de Universiteit van Amsterdam opdracht gegeven tot het valideren van de residuele waarde methode die door het RVOB is toegepast. De bevindingen van die validatie zijn neergelegd in het rapport “De beoordeling van de RYB taxatiemethode op de Waddeneilanden” van 30 maart 2016 (hierna: het validatierapport). De onderzoekers hebben onderzocht of de residuele waarde methode in het algemeen deugdelijk is en of de specifieke invulling van die methode door het RVOB redelijk is. Daarbij hebben zij onder meer gebruik gemaakt van het rapport. Het validatierapport vermeldt dat de residuele waarde methode breed geaccepteerd is bij het beoordelen van erfpachttransacties en de onderzoekers onderschrijven daarom die methode. De invulling van de residuele waarde methode schiet op een aantal punten tekort. De belangrijkste tekortkoming houdt volgens hen verband met de noodzaak om verkoopprijzen van woningen op erfpachtgrond te gebruiken voor de bepaling van de marktwaarde volle eigendom.
Dit (validatie) rapport wil minister niet openbaar maken.
ABRS: De slotsom is dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de minister aan de financiële belangen van Staatsbosbeheer en van de Staat een groter gewicht heeft mogen toekennen dan aan het belang van openbaarmaking.
Noot: deze residuele methode wordt in de taxatie praktijk van Hoogstate inderdaad veelvuldig toegepast. Discussie is veelal de allocatie: de verdeling van de marktwaarde over enerzijds opstallen c.a. en anderzijds de kavel.
Bij (her)vaststelling canon komen daar als discussiepunten bij:
– depreciatie
– canonpercentage.
Noot 2; zie ook kamerbrief RVB 8 april 2016. Commissie Van der Werf: adviescommissie van Staatsbosbeheer over de erfpacht van ca. 325 recreatiewoningen op diverse Waddeneilanden
