De Staat stelt zich op het standpunt dat reconstructie van de studio niet tot uitgangspunt moet worden genomen, gelet op de extra lasten die dat met zich brengt en de daartegenover staande begrote (geringe) bijdrage van de studio aan de winst van de onderneming.
In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat bij de begroting van de schadeloosstelling reconstructie van de studio als uitgangspunt genomen dient te worden omdat de studio moet worden aangemerkt als het unieke en onderscheidende kenmerk van het bedrijf (USP). Dat een redelijk handelend ondernemer daarbij niet elk verlies zal accepteren en niet ‘tegen elke prijs’ de studio zal reconstrueren is evident, maar waar in dit kader het ‘omslagpunt’ ligt kan door deskundigen noch door partijen worden geduid.
De rechtbank handhaaft genoemd oordeel. Daarbij is het volgende mede in overweging genomen.
Deskundigen zijn bij hun begroting, naar het oordeel van de rechtbank, mede gelet op de situatie vóór onteigening, terecht uitgegaan van een zo sober mogelijke uitvoering van de studio.
De deskundigen hebben, in opdracht van de rechtbank en uitgaande van reconstructie van het bedrijf met studio in het bedrijfspand, twee opties uitgewerkt en de daarbij behorende schadeloosstelling begroot.
De optie [optie A] gaat uit van aankoop van een vervangend pand door [gedaagde sub 1] dat na aanpassing en aanbouw van een studio wordt verhuurd aan het bedrijf.
Optie [Optie B] gaat uit van de aankoop van een nieuw te bouwen bedrijfspand met inpandige studio door [gedaagde sub 1] dat vervolgens wordt verhuurd aan het bedrijf.
De Staat betoogt dat de schadeloosstelling dient te worden berekend op basis van de goedkoopste optie.
De rechtbank overweegt als volgt.
Bij de beantwoording van de vraag welke van de twee opties het meest in de rede ligt is bepalend wat een redelijk handelend ondernemer zou doen in de omstandigheden van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] . Die maakt naar het oordeel van de rechtbank niet altijd een keuze voor de optie die tot de minste schade leidt. Bij beantwoording van voornoemde vraag speelt de persoonlijke voorkeur van de onteigende geen rol maar persoonlijke omstandigheden kunnen wel van invloed zijn.
Alles overziende is de rechtbank van oordeel dat een redelijk handelend ondernemer in dit geval kiest voor de oplossing die tot de minste schade leidt, dus voor de optie [optie A]
Rechtbank Oost-Brabant 24-05/17 inzake Staat/ studio Vis (ECLI:NL:RBOBR:2017:2813).
Noot 1: prima aanpak dat deskundigen twee opties van reconstructie uitwerken. Dat is ook gebeurd in de zaak provincie Fryslân/Centrale As, Rechtbank Noord-Nederland 15-07/15 (ECLI:NL:RBNNE:2015:3544), alwaar de rechtbank vanwege de omstandigheden van het geval wel de duurste optie (nieuwbouw) als uitgangspunt nam voor de schadeloosstelling.
Noot 2: zie tussenvonnis in deze zaak. Verhuur aan eigen kinderen = familiebedrijf = eigenaar niet laten herinvesteren in een willekeurig beleggingspand, maar uitgangspunt is vervangende pand voor opnieuw verhuren aan de kinderen. Rechtbank Oost-Brabant 21-09/16 inzake Staat / studio Vis (ECLI:NL:RBOBR:2016:5157) TBR 2017 bl. 123. TBR 2017 blad 124
Noot 3: belangwekkend is de overweging: Dat een redelijk handelend ondernemer daarbij niet elk verlies zal accepteren en niet ‘tegen elke prijs’ de studio zal reconstrueren is evident, maar waar in dit kader het ‘omslagpunt’ ligt kan door deskundigen noch door partijen worden geduid. Wat evident een redelijke investering is en wat evident een onredelijke investering is, dat valt normaliter wel te duiden, maar waar precies het omslagpunt ligt dat zal vaak lastig te duiden zijn.
