Rechtbank:
- Volgens de rechtbank kan uit de toelichting op het bestemmingsplan “Tuinzigt” niet worden afgeleid dat voor het winkelcentrum in het geheel geen detailhandelsfunctie meer in het verschiet ligt. Ook uit het advies van de Provinciale Planologische Commissie Noord-Brabant had een redelijk denkend en handelend koper niet kunnen afleiden dat in de toekomst op de gronden van De Lunet geen detailhandel in niet-dagelijkse goederen meer zou worden toegestaan.
- Uit de Detailhandelsnota 2002 kan volgens de rechtbank wel worden afgeleid dat de detailhandelsbestemming komt te vervallen. Omdat de Detailhandelsnota 2002 niet is gepubliceerd, kan dit De Lunet echter niet worden tegengeworpen.
ABRS: De zinsnede “dat moet worden gezocht naar een alternatieve vestiging van het aanwezige aanbod” kan naar het oordeel van de Afdeling niet anders worden gelezen dan dat het de bedoeling is dat voor de winkels in het winkelcentrum een andere locatie gezocht zal moeten worden. Dat in een stedelijk gebied ook ruimte is voor winkels, zoals De Lunet op zichzelf terecht stelt, doet er niet aan af dat het winkelcentrum volgens de Detailhandelsnota 2002 in elk geval in zijn huidige vorm zal verdwijnen: een redelijk denkend en handelend koper had op grond van de hiervoor geciteerde zinsnede uit de Detailhandelsnota 2002 rekening behoren te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen.
De voorzienbaarheid van een planologische wijziging dient beoordeeld te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen (zie de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582).
De publicatie in Het Stadsblad is dan ook niet concreet genoeg: De zakelijke inhoud van de Detailhandelsnota 2002 wordt in het stuk evenwel niet weergegeven
Dat de nota eenvoudig te vinden was via Google, zoals het college stelt, kan het college reeds niet baten omdat, zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen, op een aspirant-koper geen onderzoeksplicht rust. In dit verband zij opgemerkt dat geen onderscheid dient te worden gemaakt tussen een professionele en een niet-professionele aspirant-koper. Het bekendmaken van inspraakreacties is, ten slotte, iets anders dan het openbaar maken van concrete beleidsvoornemens, zodat ook hetgeen het college in dit verband heeft aangevoerd hem niet kan baten. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat het college de aanvraag van De Lunet niet mocht afwijzen op de grond dat de voor haar nadelige planologische ontwikkeling voorzienbaar was.
ABRS 17-05/17 inzake Breda (ECLI:NL:RVS:2017:1293).
Noot: Voor concrete en openbaar gemaakte beleidsvoornemens en het niet kunnen verlangen van een (actieve) onderzoeksplicht door gelaedeerde zie ook ABRS 15-02/17 inzake Castricum (ECLI:NL:RVS:2017:387):
“Niet in geschil is dat het college niet heeft aangetoond dat openbaarmaking van het beleidsvoornemen van de raad heeft plaatsgevonden. Dit betekent dat de planologische ontwikkeling voor een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum niet op basis van dit beleidsvoornemen voorzienbaar was. Dat een ieder op de peildatum de notulen van de raadsvergadering van 8 mei 1980 had kunnen raadplegen, leidt niet tot een ander oordeel, omdat die mogelijkheid niet met zich brengt dat is voldaan aan het in de jurisprudentie van de Afdeling gestelde vereiste van openbaarmaking van een concreet beleidsvoornemen. Deze eis wordt gesteld omdat niet van een belanghebbende verwacht mag worden dat hij op zoek gaat naar documenten die niet openbaar zijn gemaakt en waarvan hij het bestaan niet kent.”