Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530), is bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie van een bestaande woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort.
Zoals de Afdeling verder eerder heeft overwogen (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 8 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2620), bestaat in de omstandigheid dat het plangebied geen zuivere inbreidingslocatie is, maar tevens de kenmerken van een uitbreidingslocatie vertoont, geen aanleiding om deze jurisprudentie niet toe te passen.
appellante] heeft, onder verwijzing naar het advies van Langhout, er terecht op gewezen dat woningbouw in een woonkern als Milheeze in beginsel een normale maatschappelijke ontwikkeling is en dat deze ontwikkeling, in ieder geval ten dele, past binnen het door de gemeente gevoerde beleid. In dat verband is van belang dat, zoals in het advies van Anteagroup ook is erkend, het perceel ten noorden van de woning van [belanghebbende] de aanduiding “Extensiveringsgebied wonen” had, met als gevolg dat bij een afbouw van agrarische activiteiten binnen het gebied of ten behoeve van ruimtelijke kwaliteitswinst de bouw van een extra woning mogelijk was.
Gelet op de schaarse bebouwing langs de Kreijtenberg en de concentratie van de bebouwing langs “Hof”, ten zuiden van “Hof” en in het oostelijke deel van Milheeze en het feit dat de gronden aan de rand van het dorp, in het westelijk deel van Milheeze zijn gelegen in een voormalig agrarisch gebied, betreft de locatie noch een zuivere inbreidingslocatie noch een inbreidingslocatie met kenmerken van een uitbreidingslocatie. Naar het oordeel van de Afdeling gaat het hier grotendeels om een uitbreidingslocatie, waarbij de woningbouw aan de achterzijde van “Hof” wordt uitgebreid langs de Kreijtenberg. Het voorgaande betekent dat de jurisprudentie zoals weergegeven onder 14.4 op het onderhavige geval niet onverkort van toepassing is en dat een normaal maatschappelijk risico van 5% te hoog is. Zie ook de uitspraak van 1 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1434.
Zoals hiervoor is weergegeven, betreft woningbouw in een woonkern als Milheeze in beginsel een normale maatschappelijke ontwikkeling en past de ontwikkeling, althans in ieder geval gedeeltelijk, binnen het door de gemeente gevoerde beleid. Nu de locatie voor een groot deel een uitbreidingslocatie betreft die voorheen een agrarische bestemming had, lag het evenwel niet in de lijn van de verwachtingen dat de ontwikkeling juist op die gronden zou plaatsvinden. Gelet verder op de lage bebouwingsdichtheid rondom de gronden, de relatief beperkte omvang van de bestaande bebouwing aan de Kreijtenberg en de relatief geringe afstand van de vrijstaande woningen tot aan [locatie 2] en [locatie 3], past het mogelijk maken van 2 vrijstaande woningen op de gronden ten noorden van
[belanghebbende] naar het oordeel van de Afdeling niet binnen de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving.Nu de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, die in ieder geval ten dele binnen het door de gemeente gevoerde beleid en wat betreft haar aard in de ruimtelijke structuur past, maar deze ontwikkeling wat betreft de locatie, de omvang en de afstand tot de achterperceelgrenzen van de woningen aan het Hof niet in de lijn van de verwachtingen lag, acht de Afdeling in dit geval een normaal maatschappelijk risico van 3% ten aanzien van de bouw van de twee vrijstaande woningen, aangewezen.
ABRS 12-06/19 inzake Gemert-Brakel (ECLI:NL:RVS:2019:1892)
Noot: voor NMR zie ook ABRS 12-06/19 inzake minister Infrastructuur en waterstaat Nadeelcompensatie A44 Rijnlandroute (ECLI:NL:RVS:2019:1884)
De planologische ontwikkeling in het plangebied is een normale maatschappelijke ontwikkeling die past in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid en, voor zover het gaat om uitbreiding van een bestaande snelweg, in de ruimtelijke structuur van de omgeving. Indien niet een deel van de lintbebouwing ten behoeve van de snelweg verwijderd had hoeven worden, had de ontwikkeling geheel in de lijn der verwachtingen gelegen en had dat, gelet op de jurisprudentie van de Afdeling, kunnen leiden tot het hanteren van een aftrek van 5 procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade. De minister heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat de uitbreiding van de snelweg geheel in de ruimtelijke structuur van de omgeving past. De Afdeling ziet daarin aanleiding voor het hanteren van een aftrek van 4 procent van de waarde van de woning onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van het Tracébesluit.
