HR: onteigeningen binnenstedelijk Rotterdam/voordeelsverrekening met nadeel voorafgaande aan de peildatum.
Zie rechtbank Rotterdam 04-08-2023 inzake Rotterdam/Nieuw Guinea; ECLI:NL:RBROT:2021:7707
Bij de rechtbank heeft de Gemeente het volgende aangevoerd. Nieuw Guinea ontving vóór de onteigening een huur die aanzienlijk onder de marktconforme huurprijs lag. Vervangend onroerend goed is doorgaans vrij van huur, wat Nieuw Guinea in staat stelt nieuwe huurders te werven tegen een marktconforme huur. In een deskundigenrapport is dit voordeel (te weten het verschil tussen de werkelijke huurprijs vóór de peildatum en de marktconforme huurprijs ná de peildatum) berekend op € 8.800,– per jaar dat de oude situatie zou voortduren.
De rechtbank heeft niet vastgesteld dat het door de Gemeente bedoelde voordeel zich niet voordoet.
De omstandigheid dat de onteigende voorafgaand aan de peildatum geen schadebeperkende maatregelen behoeft te treffen, doet er niet aan af dat bij de vaststelling van de schadeloosstelling een voordeel bestaande uit een hogere huurprijs voor het vervangende object kan worden verrekend met een nadeel bestaande uit huurderving voor de peildatum.
Vonnis Rechtbank: Overeenkomstig het advies van de deskundigen wordt de huurderving vóór de peildatum vastgesteld op € 7.249,00. Voor zover het standpunt van de gemeente zo moet worden begrepen dat de huurderving vóór de peildatum kan worden goedgemaakt door aan de huurder(s) van de vervangende objecten een hogere huur te vragen, volgt de rechtbank dit standpunt niet.
Conclusie A-G was: dit cassatieberoep treft geen doel. Op dit onderdeel gaat HR dus contrair.
HR 24-03/23 inzake Rotterdam (ECLI:NL:HR:2023:459)
Noot: René van Hoogmoed was in deze zaak rechtbankdeskundige. Wat in dit arrest onderbelicht blijft is het verschil tussen markthuur en maximaal wettelijke huur. Daar waar deze verhuurder voorafgaande aan de onteigening niet meer dan de wettelijk toegestane huur in rekening bracht, was het advies van rechtbankdeskundigen om er niet van uit te gaan dat deze verhuurder na de onteigening de hogere markthuur zou gaan vragen.
Noot 2: eerder hebben wij op onze website al aandacht besteed aan de onderdelen waarop de rechtbank Rotterdam is afgeweken van het deskundigenadvies; dat blijft na conclusie A-G en arrest HR ongewijzigd.
Zie ook HR van gelijke datum en strekking ECLI:NL:HR:2023:472 – ECLI:NL:HR:2023:456 – ECLI:NL:HR:2023:458
