Nadere vragen aan deskundigen, met name over meerwaarde vrijkomende bodembestanddelen, berekend aan de hand van de residuele methode
Advies rechtbankdeskundige: werkelijke waarde € 975.000 + een vergoeding wegens vrijkomende bodembestanddelen (€ 276.537). Ten behoeve van de aanleg van de overnachtingshaven zullen de gronden van het plangebied worden afgegraven. De daarbij vrijkomende bodembestanddelen (onder meer zand en grind) zullen deels in het werk worden hergebruikt, deels aan derden worden verkocht.
Werkelijke waarde: hoogwatervrij gelegen cultuurgrond € 5,75/m² / overige cultuurgrond buitendijks € 5,25/m², struweel € 1,50/m², water € 0,50/m².
Rechtbank vraagt de door haar benoemde deskundigen om deze taxatie nader te motiveren.
Rechtbank: aanwezigheid Japanse duizendknoop en puin: hier geen aanleiding om op de landbouwkundige waarde te korten. Let wel: deze aspecten kunnen wel rol spelen in residuele waardering.
De deskundigen hebben in hun rapport geoordeeld dat de te vergoeden werkelijke waarde van de onteigende percelen in dit geval bestaat uit een vergoeding van de marktwaarde op basis van de vóór de peildatum geldende agrarische bestemming (zonder rekening te houden met de aanwezigheid van bodembestanddelen) en een vergoeding wegens het voordeel dat de Staat geniet vanwege de aanwezigheid van bodembestanddelen. Boskalis kan zich in dit oordeel vinden. De Staat bestrijdt dit. Er bestaat naast een vergoeding voor vrijkomende bodembestanddelen alleen ruimte voor een vergoeding van de werkelijke waarde overeenkomstig een gebruik dat zich verdraagt met de winning, in dit geval water/natuur, aldus de Staat.
Rechtbank: Omdat de waarde van onwinbare bodembestanddelen niet tot uitdrukking komt in de marktwaarde van het onteigende, dient de werkelijke waarde van het onteigende in geval van onwinbare bodembestanddelen te worden vastgesteld zoals deskundigen in het rapport hebben gedaan. Bij de berekening van het eventuele voordeel hebben de deskundigen bovendien met recht de basiswaarde (de agrarische waarde van het onteigende) opgevoerd als kostenpost (pagina 19 en bijlage 3 bij het rapport), omdat dit kosten van verwerving van de bodembestanddelen zijn.
Wel rijst in dit verband de vraag of deze kostenpost niet dient te worden verminderd met de waarde van de percelen na uitvoering de werkzaamheden.
Rechtbank plaatst vraagtekens bij heersende rechtspraak dat gerekend moet worden bij de winningskosten, het werk weggedacht (zie HR BBL / Rengers, over verleggen gasleiding; ECLI:NL:HR:2018:1694), maar rechtbank volgt net als beide partijen wel die lijn.
Residuele waardering onwinbare bodembestanddelen, omdat er geen referenties zijn waarin dit voordeel in de grondprijs verdisconteerd is.
Rechtbankdeskundigen: Met gebruikmaking van de residuele methode hebben de deskundigen het totale voordeel vanwege de bij de uitvoering van het werk vrijkomende en te vermarkten specie in het conceptrapport begroot op een bedrag van € 11 miljoen (opbrengst van de te vermarkten hoeveelheid vrijkomende specie van € 34 miljoen minus kosten van winning van € 23 miljoen). Het voordeel voortvloeiend uit de aanwending van vrijkomende specie die in het werk kan worden hergebruikt, is geschat op een bedrag van € 2.058.400. Daarvan uitgaande is het totale voordeel begroot op een bedrag van € 13.058.400.
In het eindrapport hebben de deskundigen, in afwijking van het conceptrapport, aangenomen dat om redenen van beperking van stikstofemissie met geëlektrificeerd materieel (waaronder een elektrische zuiginstallatie) gewerkt moet worden en dat de kosten die daarmee samenhangen bij de begroting van de schadeloosstelling in aanmerking moeten worden gehouden, zulks overeenkomstig de werkelijke wijze van uitvoering van het werk. Zij zijn daarbij uitgegaan van een extra kostenpost van € 13,1 miljoen, waardoor geen te verdelen voordeel uit de verkoop van bodembestanddelen resteert. De toerekening aan de onteigende gronden van Boskalis heeft in dit geval alleen betrekking op het voordeel wegens hergebruik in het werk zelf, begroot op € 2.058.400. Toerekening aan de hand van de door de deskundigen onderscheiden factoren leidt tot een aan Boskalis toe te rekenen voordeel van € 276.537,00.
Rechtbank: Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een meerwaarde vanwege aanwezige bodembestanddelen is cruciaal of een extra kostenpost van € 13,1 miljoen in verband met het gebruik van geëlektrificeerd materieel in aanmerking moet worden genomen. Dat neemt echter niet weg dat van de Staat verlangd had mogen worden dat zij Boskalis voldoende tijd had gegund tot het uitwerken van de goedkopere uitvoeringsvarianten in plaats van haar contractueel te houden aan oplevering per eind 2023, waardoor, zo begrijpt de rechtbank, Boskalis feitelijk gedwongen was om een diesel werktuig om te bouwen tot een elektrisch werktuig met een suboptimale en dure werkwijze tot gevolg, terwijl de afgegeven vergunning ook een andere werkwijze toeliet, zoals onder meer het werken met een elektrische snijkopzuiger. Bij deze variant(en) had het werk, zo stelt Boskalis, binnen een termijn van drie jaar na de start kunnen worden uitgevoerd en daarmee eind 2024 zijn opgeleverd (presentatie van Boskalis, bijlage 2 bij e-mail van 23 juni 2021). De enige reden om anders te kiezen, zo veronderstelt Boskalis, was het gegeven dat de Staat de door haar gemaakte extra kosten kon compenseren met een subsidie voor de aanleg van de overnachtigingshaven van € 11.400.000, mits deze uiterlijk eind 2023 zou worden opgeleverd. De rechtbank constateert dat de deskundigen tot op heden met deze subsidie geen rekening hebben gehouden. Dit punt dient te worden verduidelijkt alvorens kan worden beoordeeld welke methode een redelijk handelend onteigenaar bij een commerciële exploitatie in het werk op de peildatum zou hebben gekozen. De deskundigen zal worden verzocht alsnog in te gaan op dit aspect.
In aansluiting daarop zal de deskundigen ook worden verzocht in te gaan op de vraag wat de meer- en minderkosten van deze variant(en) per peildatum waren.
Vraag is verder of de kosten die verband houden met het verwijderen van de Japanse duizendknoop en de verontreinigingen die bij het winnen van de bodembestanddelen zijn aangetroffen, bij de berekening van het voordeel in aanmerking moeten worden genomen.
Volgens de Staat hebben deze kosten niet alleen consequenties voor de agrarische waarde van het onteigende, maar ook voor de mogelijkheid om vrijkomende bodembestanddelen te verhandelen en/of in het werk aan te wenden. Dit leidt volgens de Staat tot meerkosten die bij de berekening van een eventuele vergoeding wegens vrijkomende bodembestanddelen betrokken dienen te worden. Rechtbank stelt hierover nadere vragen aan de deskundigen.
Rechtbank Gelderland 05-04/23 inzake Staat/Boskalis (ECLI:NL:RBGEL:2023:2696)
Noot 1: bijzonderheid is dat hier onteigend wordt van Boskalis, welke partij het werk in opdracht van de Staat uitvoert.
Noot 2: residueel waarderen is ingewikkeld, zeker in de onderhavige situatie. Hoogstate is bij een aantal onteigeningszaken betrokken (rechtbank Limburg, Gerechtshof ’s-Hertogenbosch), waarbij de waarde van bodembestanddelen wordt getaxeerd aan de hand van vergelijkingstarnsacties in welke transacties het voordeel van die bodembestanddelen reeds begrepen is.
Noot 3: in conclusie A-G in de onteigening Hedwigepolder is de landbouwkundige waarde evenmin lager gesteld vanwege de ontgronding; ook daar had de Staat dat betoogd net als in de onderhavige situatie; rov 6.17 ECLI:NL:PHR:2022:129
Noot 4: de rechtbank stelt een hoeveelheid aan vragen aan de door haar benoemde deskundigen, welke vragen logisch en duidelijk voortvloeien uit de betreffende overwegingen in het onderhavige vonnis.
