A-G 29-04/16 (ECLI:NL:PHR:2016:345). Zie: HR 08-07/16 inzake prov. Zeeland (ECLI:NL:HR:2016:1506).
De werkelijke waarde van het onteigende wordt bepaald met inachtneming van alle omstandigheden die bij een veronderstelde koop in het vrije economische verkeer tussen redelijk handelende partijen van invloed zouden zijn op de prijs die zij overeenkomen (art. 40b lid 2 Ow). Het komt daarbij aan op de omstandigheden zoals die aanwezig zijn op de peildatum. Een en ander laat onverlet dat ook verwachte toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot meer lucratieve gebruiksmogelijkheden van het onteigende de prijs in opwaartse zin kunnen beïnvloeden. Of en zo ja in welke mate rekening dient te worden gehouden met een niet bestaande, te verwachten bestemming is afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval. Te denken valt aan de ligging van het onteigende, de demografische ontwikkeling in het betrokken gebied, bestemmingsplannen en ruimtelijke (beleids)documenten. De hogere prijs mag echter geen gevolg zijn van het werk of het plan van het werk waarvoor onteigend wordt. Om in de prijs te worden verdisconteerd behoeft over een toekomstige ontwikkeling geen zekerheid te bestaan: ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper. Anderzijds moeten op de peildatum wel enige aanknopingspunten voor het koesteren van een dergelijke verwachting voorhanden zijn: bij het ontbreken van een voldoende reële verwachting zou dit anders neerkomen op pure speculatie, en daartoe zou een redelijk handelend koper niet overgaan. HR 22 februari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9688, NJ 2002/365, met noot PCEvW (Van Staveren/Noord Holland). Zie voorts HR 29 november 1972, NJ 1973/185 (Velsen/Van Tuyll).
Ten aanzien van de stelling van de onteigende dat hij per peildatum niet voor WEVAB verkocht zou hebben, omdat hij zou hebben gewacht op de meer lucratieve bestemming merkt A-G op:
Het is volgens de deskundigen echter waarschijnlijker, dat een verkoper – mits niet gedwongen tot verkoop – ‘agrarische verkoop’ zal uitstellen, in afwachting van duidelijkheid omtrent concrete ruimtelijke ontwikkelingen ter plaatse. Bij de bepaling van de werkelijke waarde kan echter met deze uitstelwens geen rekening worden gehouden. Er moet vanuit worden gegaan dat op de peildatum een transactie tot stand komt. Als anderzijds zonder meer wordt vergeleken met referentietransacties van percelen die (veel) later daadwerkelijk zijn ontwikkeld, dan zou voorbij worden gegaan aan transacties die ongerealiseerd bleven vanwege het hiervoor bedoelde belang bij uitstel van de kant van de koper. De werkelijke waarde van het onteigende ligt daarom tussen de agrarische waarde (als de concrete ontwikkeling niet in beeld zou komen) en een verwachtingswaarde op basis van referentietransacties waarbij een ontwikkeling concreet heeft plaatsgevonden.
De visie van de deskundigen dat bij het bepalen van de werkelijke waarde met de ‘uitstelwens’ van de fictieve redelijk handelende verkoper geen rekening kan worden gehouden, deel ik. De in art. 40b lid 2 Ow bedoelde verkoper is, uiteraard, een verkoper die op de peildatum wil verkopen, en niet één die niet wil verkopen omdat hij de toekomstige concrete ruimtelijke ontwikkelingen wil afwachten. Onderzocht moet dus worden wat de beste prijs zou zijn die de in art. 40b lid 2 Ow bedoelde redelijk handelende verkoper op de peildatum van de redelijk handelende koper zou kunnen bedingen, ofwel in hoeverre de verkoper munt zou kunnen slaan uit het (op de peildatum bestaande) uitzicht op toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen die een lucratieve exploitatie van het onteigende mogelijk maken.
Noot: hier komt –ten onrechte– niet aan de orde de zogenoemde meerwaardeclausule of nabetalingsregeling: verkoop tegen WEVAB met een nabetaling op moment van lucratieve bestemmingswijziging. In kader Grex heeft ABRS daar eerder wel aandacht aanbesteed, als zijnde een relevant gegeven voor taxatie werkelijke waarde c.q. inbrengwaarde: de nabetalingsregeling uit één van die vergelijkingstransacties is bij de taxatie van de inbrengwaarde niet meegewogen. Aldus is de taxatie, naar het oordeel van de Afdeling, onzorgvuldig. ABRS 01-06/11 inzake Bedrijventerrein De Tweeling, gemeente Emmen (ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839). Noot Sluysmans BR 2011 blz. 675
