Volgens grief I in principaal hoger beroep heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat [geïntimeerden] als erfpachter feitelijk in een afhankelijke en onvrije positie verkeert ten opzichte van het Waterschap als erfverpachter en dat het Waterschap niet blijk heeft gegeven van een evenwichtige belangenafweging bij het door hem gedane aanbod. In reactie op deze grief heeft [geïntimeerden] aangevoerd dat waar het in deze procedure om gaat is of het Waterschap met een redelijk aanbod is gekomen. Het hof deelt dit uitgangspunt. Het Waterschap is bij het doen van een aanbod tot uitgifte in erfpacht gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid. Zoals hierna zal blijken, heeft het Waterschap [geïntimeerden] nog steeds geen redelijk aanbod gedaan voor heruitgifte van het erfpachtrecht en dient het Waterschap dit, zo spoedig mogelijk, alsnog te doen. Daarbij wijst het hof op het (lange) tijdsbestek dat reeds verstreken is.
De rechtbank heeft met juistheid tot uitgangspunt genomen dat het beginsel van contractsvrijheid ook geldt voor erfpacht. Het is derhalve aan partijen om de inhoud van de overeenkomst te bepalen. De rechter kan niet de inhoud van een erfpachtcontract (opnieuw) bepalen. Wel wordt deze vrijheid aan de zijde van het Waterschap begrensd in die zin dat hij is gebonden aan de redelijkheid en billijkheid en aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, die met zich brengen dat het Waterschap kenbaar de gerechtvaardigde belangen van de erfpachters moet meewegen bij het doen van een aanbod. Deze maatstaf geldt niet alleen indien de opstal een woonbestemming heeft of de erfpachter daar een bedrijf uitoefent, maar ook in geval van recreatie. Het (toegestaan) gebruik en het belang van de erfpachter bij voortzetting daarvan is een van de door het Waterschap mee te wegen belangen. Ten slotte heeft ook te gelden dat zolang het Waterschap geen redelijk aanbod heeft gedaan voor heruitgifte van het erfpachtrecht, het Waterschap geen beroep toekomt op het geëindigd zijn van de erfpacht, zodat het Waterschap ook geen ontruiming van het perceel kan afdwingen.
Omdat de opstal (de woning) geen onderdeel is van het object dat bij eerste uitgifte in erfpacht is uitgegeven, moet de marktwaarde van het geheel (grond plus opstal) volgens de deskundigen worden verdeeld in een grondwaarde component en in een opstalwaarde component. Dit is volgens de deskundigen niet alleen het geval bij verlenging, maar ook bij heruitgifte van een erfpachtrecht. Het is niet mogelijk om de waarde van de grond te bepalen zonder de waarde van de opstal daarbij te betrekken omdat de bebouwde ondergrond zonder rechten op de opstal niet als een afzonderlijke economische eenheid juridisch overdraagbaar (“vermarktbaar”) is, aldus de deskundigen.
Met de deskundigen is het hof van oordeel dat bij heruitgifte naar redelijkheid en aan de hand van de omstandigheden van het geval dient te worden bezien welk deel van de marktwaarde in volle eigendom wordt toegedeeld aan het erfpachtrecht en welk deel aan de aan de bloot eigendom. Daarbij heeft het Waterschap een bepaalde mate van vrijheid bij het meegeven van de voor de uitgangspunten voor de taxatie relevante omstandigheden (denk aan de duur, het doel, de geschiedenis, de bestemming/het gebruik en de beperkingen van het erfpachtrecht en het wel of niet recht hebben op een opstalvergoeding) mits in die uitgangspunten voldoende kenbaar ook de belangen van de erfpachters zijn meegewogen. Op welke wijze een redelijke toedeling wordt gemaakt is vervolgens aan de taxateur.
Door niet uit te gaan van een bepaalde verdeling van de marktwaarde van het geheel over het erfpachtrecht en de bloot eigendom, heeft het Waterschap de belangen van de erfpachters onvoldoende meegewogen.
Voorts mag het Waterschap voor de heruitgifte van het erfpachtrecht een marktconforme canon bepalen.
Hof ’s-Hertogenbosch 15-03/22 inzake Waterschap Scheldestromen (ECLI:NL:GHSHE:2022:828)
Noot: essentieel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
