Voorkeursrecht van koop tegen waarde in het economisch verkeer (invloed mogelijke nieuwbouw woningen) + bepaling peildatum
Het hof stelt voorop dat om te bepalen wat partijen zijn overeengekomen moet worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Bij die uitleg komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
Uit de tekst van de koopovereenkomst blijkt niet dat de mogelijkheden voor woningbouw op de percelen geen deel uitmaken van de waarde die de percelen in het economisch verkeer hebben.
Naast de taalkundige betekenis geeft het hof ook gewicht aan de omstandigheid dat niet is gebleken dat [de verkoopster] in 1991 [de kopers] heeft willen bevoordelen door de mogelijkheden voor woningbouw op de percelen uit te sluiten van de waarde van de percelen.
Het hof oordeelt daarom dat de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat [de kopers] het recht hebben de percelen te kopen tegen de waarde in het economisch verkeer, zonder dat van die waarde de mogelijkheden voor woningbouw zijn uitgesloten. Bij het bepalen van die waarde dient te worden uitgegaan van de prijs zoals die tussen een redelijk handelend verkoper en redelijk handelend koper tot stand zou komen gehouden.
Peildatum voor bepaling van de waarde: Artikel 13 van de koopovereenkomst geeft de koper het recht de percelen te kopen voor de waarde in het economisch verkeer binnen een maand na ontvangst van de mededeling van de verkoper dat hij de percelen wil verkopen. Hierin ligt naar het oordeel van het Hof in beginsel besloten dat voor de waardering van de percelen als peildatum geldt de datum waarop de percelen ter koop zijn aangeboden.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-11/22 (ECLI:NL:GHARL:2022:9983)
Noot: bij Wvg-taxaties wordt er veelal van uitgegaan dat de peildatum van de waardering die van het tot stand komen van de transactie is, dus (vlak) na uitspraak rechtbank.
In de onderhavige zaak, niet zijnde een Wvg-taxatie, oordeelt het Hof dat de datum waarop het vastgoed te koop is aangeboden “in beginsel” de peildatum is. Bij sterke mutaties op de vastgoed markt heeft de peildatum vaak grote gevolgen voor de taxatie.
