Een geschat schadebedrag toegekend wegens een onrechtmatige daad van de makelaar doordat deze de meetinstructie die voor haar als NVM-makelaar gold niet heeft opgevolgd en in de brochure een aanmerkelijk groter woonoppervlak van de woning is vermeld dan de woning had. Bij de vraag tegen welke koopprijs de koopovereenkomst zou zijn gesloten indien de makelaar de genoemde onrechtmatige daad niet zou hebben gepleegd, kan niet altijd de marktwaarde van de woning tot uitgangspunt worden genomen.
85 in plaats van 100 m2. Onrechtmatige daad. Koopsom € 230.000,–.
Rechtbank
Bij eindvonnis van 1 mei 2019 heeft de rechtbank geoordeeld dat geen van de bezwaren van [appellante] tegen het deskundigenonderzoek doel treffen en dat [Makelaardij] geen bezwaren heeft geuit tegen de inhoud van het rapport. De rechtbank heeft zich aangesloten bij de bevindingen van de deskundige en is er van uitgegaan dat de waarde van de woning op 5 september 2016 € 230.000,- bedraagt (rov. 2.16). De rechtbank heeft verder geoordeeld dat deze waarde van de woning gelijk is aan hetgeen [appellante] voor de woning heeft betaald en dat dan, zoals reeds in het tussenvonnis van 13 december 2017 is overwogen, door [appellante] geen vermogensschade is geleden. In zoverre is geen sprake van schade door de onjuiste vermelding van het woonoppervlak (rov. 2.17).
Hof
Ter beantwoording van de vraag of [appellante] schade heeft geleden door de door [Makelaardij] gepleegde onrechtmatige daad, moet een vergelijking worden gemaakt tussen de navolgende twee situaties (vgl. Hoge Raad 22 februari 2019 ECLI:NL:HR:2019:269).
- De ene situatie is de werkelijke situatie waarin [appellante] is komen te verkeren nadat [Makelaardij] in de verkoopbrochure een woonoppervlak had vermeld dat ruim 20% groter was dan het werkelijke woonoppervlak. In deze situatie gingen [Makelaardij] , de verkoper voor wie zij optrad, en [appellante] er allen van uit dat het door [Makelaardij] vermelde woonoppervlak van circa 100 m2 juist was. Daarvan uitgaande hebben [Makelaardij] en de verkoper een vraagprijs geformuleerd, en heeft het onderhandelingsproces vervolgens geresulteerd in een koopprijs van € 230.000,
- De situatie die daarmee vergeleken moet worden, betreft de hypothetische situatie waarin [Makelaardij] in de verkoopbrochure het juiste woonoppervlak (83,1 m2) had vermeld. In dat geval zouden [Makelaardij] , de verkoper voor wie zij optrad, en [appellante] er van meet af aan vanuit zijn gegaan dat het woonoppervlak van de woning (niet circa 100 m2, maar) 83,1 m2 was. Ingeschat moet worden wat in die hypothetische situatie de uitkomst zou zijn geweest van de verkooponderhandelingen.
Het is niet per definitie zo dat het onderhandelingsproces in de hypothetische situatie zou hebben geleid tot een prijs ter hoogte van de marktwaarde van de woning. Een marktwaarde van een woning is een min of meer objectief gegeven. Bij de vaststelling van de marktwaarde moet worden geabstraheerd van eigenschappen en bijzonderheden van individuele contractspartijen. Dat is anders bij beantwoording van de vraag wat de uitkomst zou zijn van een onderhandelingsproces tussen twee individuele partijen. Daarbij spelen de concrete omstandigheden en eigenschappen van die partijen juist wel een rol. Als gevolg daarvan voeren onderhandelingen tussen individuele partijen over de koopprijs van een woning soms tot een hogere prijs dan de marktwaarde, soms tot een lagere prijs dan de marktwaarde, soms tot een prijs die overeenstemt met de marktwaarde en soms wordt geen overeenstemming bereikt. In hoeverre de uitkomst van de onderhandelingen al dan niet overeenstemt met de marktwaarde, hangt van allerlei individuele factoren af.
Naar het oordeel van het hof zijn er in dit geval duidelijke aanwijzingen dat, indien [Makelaardij] de onrechtmatige daad niet had gepleegd en partijen dus van meet af aan zouden zijn uitgegaan van een juist woonoppervlak, de uitkomst van het onderhandelingsproces lager zou hebben gelegen dan € 230.000,–.
Dit alles wijst erop dat indien partijen uit gaan van een aanzienlijk te groot woonoppervlak, dit in beginsel enig prijsverhogend effect zal hebben.
Tegen welke prijs de koopovereenkomst zonder de onrechtmatige daad zou zijn gesloten, kan niet nauwkeurig worden vastgesteld. Hierbij heeft te gelden dat de rechter de schade moet begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is, en dat de omvang van de schade op de voet van artikel 6:97 BW moet worden geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. De rechter heeft hierbij een grote mate van vrijheid (HR 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269, slot van rov. 3.4.3). Het hof moet van die vrijheid gebruik maken, omdat er weinig houvast is om tot een concreet bedrag te komen. Het hof schat in dat het onderhandelingsproces in de situatie zonder onrechtmatig handelen, dus uitgaande van het daadwerkelijke woonoppervlak van 83,1 m2, zou hebben uitgemond in een koopprijs van € 222.500,-, dus € 7.500,- lager dan de koopprijs die partijen uitgaande van het woonoppervlak van 100 m2 zijn overeengekomen. Het hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat het woonoppervlak enerzijds slechts één en niet een allesbepalende factor is bij de aankoop van een woning, maar dat anderzijds de afwijking in dit geval aanzienlijk was zodat aangenomen moet worden dat deze een niet verwaarloosbaar kleine invloed heeft gehad. Het hof heeft hierbij voorts acht geslagen op andere arresten waarin vergelijkbare inschattingen zijn gemaakt, zij het dat in die arresten andere koopprijzen, oppervlakten en afwijkingen aan de orde waren (onder meer hof Amsterdam 24 januari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:191, hof ’s-Hertogenbosch 1 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:3696, en hof ’s-Hertogenbosch 9 maart 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:690).
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 06-07/21 (ECLI:NL:GHSHE:2021:2058)
Noot: rechtbank in navolging van de benoemde recht bankdeskundige oordeelde waarschijnlijk: what you see is what you get en daar betaal je voor. Dat betekent “dan” dat je voor hetgeen je gezien hebt, niet te veel betaald hebt. Maar het Hof hanteert niet dit subjectieve gegeven, maar objectiveert.
