Ter beoordeling ligt de vraag voor of het besluit van 21 november 2019 tot wijziging van de splitsingsakte moet worden vernietigd. Tussen partijen is niet in geschil dat het besluit in de vergadering van de VvE is genomen met een meerderheid van ten minste vier/vijfde van de stemmen van de eigenaars, zoals bepaald in artikel 5:139 lid 2 BW. Nu in de splitsingsakte geen afwijkende stemverhouding is opgenomen, is de wijziging van de splitsingsakte met een voldoende gekwalificeerde meerderheid aangenomen. In dat geval biedt artikel 5:140b BW de appartementseigenaar(s) die niet voor de wijziging van de splitsingsakte hebben gestemd, zoals eisers, de mogelijkheid om dit besluit te laten vernietigen bij rechterlijke uitspraak binnen een termijn van drie maanden nadat het besluit tot wijziging is genomen. De rechter kan de vordering tot vernietiging afwijzen wanneer de eisers geen schade lijden door het besluit of hen een redelijke schadevergoeding wordt geboden en daarvoor voldoende zekerheid is gesteld (artikel 5:140b lid 1 en 3 BW). Het geschil spitst zich toe op de vraag of aan deze vereisten is voldaan.
Een aantal appartementseigenaren komt in nadelige positie. VvE biedt aan de extra lasten voor deze eigenaren met factor 5 te vergoeden, terwijl die eigenaren een korting bedingen op servicekosten, investeringsbijdrage en bijdrage algemene reserve.
Rechtbank: Er ligt de vraag voor (i) of eisers schade hebben geleden als gevolg van het besluit van 21 november 2019 en (ii) of de VvE een redelijke schadeloosstelling heeft aangeboden. Niet in geschil is dat voor de aangeboden schadeloosstelling voldoende zekerheid is gegeven. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat het aan eisers is om te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat zij schade lijden door het besluit van 21 november 2019 (vgl. Hof Amsterdam 14 november 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4686, r.o. 2.7). Indien dat het geval is, dan is het vervolgens aan de VvE om te stellen en zo nodig te bewijzen dat zij een afdoende, redelijke schadeloosstelling heeft aangeboden. De rechtbank overweegt reeds nu, ondanks dat de exacte omvang van de te lijden schade nog niet vaststaat, dat de VvE in het kader van artikel 5:140b BW kan volstaan met een eenmalige schadeloosstelling. Hierbij moet worden meegewogen dat de wijziging van de breukdelen zowel tot eenmalige financiële voor- en nadelen leidt (groter of kleiner aandeel in het reservefonds) als periodiek terugkerende voor- en nadelen (hogere of lagere VvE-bijdrage).
Rechtbank Den Haag 28-07/21 (ECLI:NL:RBDHA:2021:7911)
