Verkeersbestemming wordt geëlimineerd. Bulers wil ook het daaraan voorafgaande bestemmingsplan elimineren en aldus terugvallen om meer lucratieve bebouwingsmogelijkheden.
De rechtbank neemt als uitgangspunt dat uiterst terughoudend moet worden omgegaan met het elimineren van bestemmingsplannen. Dat voorafgaande bestemmingsplan was onvoldoende concreet (voor het onteigende perceel) om te elimineren, mede omdat er toen ook nog alternatieve tracés in onderzoek waren.
Het onteigende ontleent zijn hoogste waarde aan het (toegestane) voortgezet gebruik van verhuur als bouwmarkt. Huurkapitalisatie. Omdat feitelijke huur hoger was dan bij de door huurder te vorderen huurverlaging, is slechts over 4 maanden met de hogere feitelijke huur gerekend; bij deze waardering is rekening gehouden met een zogeheten topslice (een huurovereenkomst is oververhuurd).
Wat betreft de aanspraak van Bulers op wederbeleggingskosten overweegt de rechtbank als volgt. Bulers hield het onteigende om er op te kunnen ontwikkelen en in afwachting daarvan verhuurde zij het onteigende. Dat impliceert dat het onteigende niet is aan te merken als een duurzame belegging en dus dat er om die reden geen aanspraak bestaat op vergoeding van wederbeleggingskosten. Voorts staat vast dat niet kan worden uitgegaan van de aanschaf van een vervangende onroerende zaak, waarop het op het onteigende uitgeoefende bedrijf wordt voortgezet. Ook op die grond komen de kosten van verwerving van een vervangende locatie niet voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank volgt dan ook het oordeel van de deskundigen dat de positie van Bulers vergelijkbaar is met de onteigende in het arrest Landinvest/Staat, HR 15 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3107, die ook geen vergoeding voor wederbeleggingskosten kreeg.
Tot slot de aanspraak van Bulers op vergoeding van gemiste huurinkomsten. Vast staat dat Bulers het onteigende jarenlang heeft verhuurd tegen een huurprijs van € 352.899,00 per jaar. Dit bedrag is aanzienlijk hoger dan een marktconforme huurprijs die door de deskundigen is begroot op € 253.270,00 per jaar en als uitgangspunt is gebruikt bij de taxatie van de marktwaarde. De deskundigen adviseren dat Bulers als gevolg van de onteigening een voordeel mist in de hogere huurprijs, en aanspraak kan maken op schadeloosstelling van dat gemis, daarbij rekening houdend met de kans dat dat voordeel op enig moment ook zonder onteigening teniet zou gaan. De deskundigen berekenen deze post inkomensschade door het verschil te nemen tussen de feitelijke huurprijs en de door hen berekende marktconforme huurprijs en daar bij, rekening houdend met de goede en kwade kansen, een kapitalisatiefactor 1 te hanteren. Dit leidt tot een te vergoeden bedrag van € 99.629,00. Rechtbank volgt deze aanpak.
Rechtbank Den Haag 29-07/20 inzake den Haag / eigenaar Bulers- huurder Bricorama (ECLI:NL:RBDHA:2020:7337)
Noot: belangwekkend zijn de lagere huur dan de feitelijke huur bij de huurkapitalisatie en de vergoeding wegens (tijdelijke) inkomensschade dienaangaande. Er is cassatie ingesteld.
