Onwinbare en winbare bodembestanddelen
Het onderscheid tussen beide categorieën berust er vooral op dat wat betreft onwinbare bodembestanddelen op het eerste gezicht het voordeel dat de onteigenaar heeft doordat bij de uitvoering van het werk bodembestanddelen vrijkomen, de eigenaar niet aangaat. Zonder de uitvoering van het werk zou het voordeel niet zijn ontstaan, zodat het voordeel lijkt te moeten worden geëlimineerd. Toch heeft uw Raad steeds aangenomen dat bedoeld voordeel tussen partijen behoort te worden verdeeld en wel bij helfte, op de grond dat het voordeel invloed heeft op de prijsvorming tussen een redelijk handelend verkoper en koper.
Dat het voordeel van winbare bodembestanddelen de eigenaar ten minste gedeeltelijk toekomt, spreekt vanzelf; de eliminatieregel zit nu niet in de weg, ook niet in schijn. Ook wat betreft winbare bodembestanddelen heeft uw Raad goedgevonden dat het met de winning te behalen voordeel bij helfte wordt gedeeld en wel in de vorm van een opslag bovenop een basiswaarde. In de literatuur duikt echter zo nu en dan de opvatting op dat het onderscheid tussen winbare en onwinbare bodembestanddelen een verschil in behandeling zou rechtvaardigen, in de zin dat in beginsel het hele voordeel van de aanwezigheid van de bodembestanddelen aan de eigenaar toekomt. Ik meen dat die opvatting op een misverstand berust.
Wat betreft onwinbare bodembestanddelen is in de regel slecht voorstelbaar dat die werkelijke waarde uitsluitend met de vergelijkingsmethode wordt vastgesteld. Er zullen immers doorgaans geen vergelijkingstransacties beschikbaar zijn waarin de unieke combinatie zich voordoet van de aanwezigheid van een vergelijkbare hoeveelheid van dezelfde bodembestanddelen die met de uitvoering van een werk in vergelijkbare mate vrijkomen. Daarom zal de werkwijze van de deskundigen en van de onteigeningsrechter steeds of vrijwel steeds zijn om een basiswaarde vast te stellen, waarover een opslag wordt berekend. De hoogte van die opslag is volgens de hiervoor bedoelde rechtspraak de helft van het voordeel dat de onteigenaar heeft doordat bij de uitvoering van het werk bodembestanddelen vrijkomen. Wat betreft winbare bodembestanddelen is veel gemakkelijker voorstelbaar dat er relevante vergelijkingstransacties beschikbaar zijn. Welnu, zijn voldoende vergelijkingstransacties voorhanden om uitsluitend met de vergelijkingsmethode de werkelijke waarde vast te stellen, dan mag men ervan uitgaan dat in de aldus gevonden waarde de meerwaarde in verband met de aanwezigheid van de winbare bodembestanddelen is geïncorporeerd. En die waarde komt inderdaad ten volle aan de eigenaar toe.
De meerwaarde die een redelijk handelend koper in verband met de aanwezigheid van de winbare bodembestanddelen wil betalen is echter niet gelijk aan het hele voordeel (in economische termen: de nettowinst) dat door de winning van de bodembestanddelen kan worden behaald. De reden hiervoor wordt door Telders als volgt omschreven:
‘Het pleegt nog al eens voor te komen, dat een stuk grond door iemand, voorzien van een ontgrondingsvergunning, met het oog op ontgronding wordt gekocht, zelfs dat het recht wordt gekocht om een stuk grond te mogen ontgronden. De in dergelijke gevallen betaalde prijzen zijn uiteraard van betekenis voor het bepalen van de waarde van een te onteigenen goed, wanneer dit (onteigening weggedacht) voor ontgronding in aanmerking zou komen. Ervaring leert nu echter, dat de koper van de grond of van het ontgrondingsrecht niet een prijs betaalt, die gelijk is aan de uitkomst van een exploitatie-rekening, maar een lagere.
De eigenaar kan nl. niet menen dat zijn grond de enige is, die een dergelijke bijzondere eigenschap zou hebben. De koper zou voor een prijs, gelijk aan de uitkomst van een exploitatie-rekening, ook elders terecht kunnen. Een eigenaar, die zijn grond wil doen ontgronden, zal een koper naar zich toe moeten trekken, en dus de meerwaarde niet ten volle kunnen vragen, doch slechts ten dele. De werkelijke – in het commerciëel verkeer gangbare – waarde zal daarom bestaan in een prijs die inligt tussen de waarde van grond, die de bijzondere eigenschap niet heeft en de uitkomst van een exploitatie-rekening.’
Kortom, aan te nemen is dat de meerwaarde in verband met de aanwezigheid van winbare bodembestanddelen niet meer is dan een gedeelte van de nettowinst dat met de winning kan worden behaald. Welk gedeelte hangt af van de mate waarin de koper ook elders terecht kan. Altijd echter zal de koper iets over willen houden als vergoeding voor zijn inspanningen en ondernemersrisico. Ik meen dat zonder aanwijzingen voor een andere verdeling, een verdeling bij helfte een voor de hand liggend uitgangspunt is.
Kortom, als wordt gezegd dat in geval van winbare bodembestanddelen in beginsel het gehele voordeel van de aanwezigheid van de bodembestanddelen aan de eigenaar toekomt, dan is dat alleen in zoverre juist dat de gehele meerwaarde in verband met de aanwezigheid van de bodembestanddelen aan de eigenaar toekomt. Ook is er op dat punt geen verschil met het geval van onwinbare bodembestanddelen. In beide gevallen komt de volle werkelijke waarde aan de eigenaar toe, inclusief de bedoelde meerwaarde. Die meerwaarde is niet meer dan een deel van het voordeel dat bij winning kan worden behaald. Dat deel kan ook in beide gevallen op de helft worden gesteld. In het geval van onwinbare bodembestanddelen is dat vaste rechtspraak. In het geval van winbare bodembestanddelen is dezelfde verdeling toegelaten als ze in het licht van de gegeven omstandigheden passend wordt bevonden.
Verder: bij de residuele berekening ten onrechte aan de opbrengstenkant van gewassen grind is uitgegaan, terwijl daarentegen aan de kostenkant van vuil grind is uitgegaan.
Conclusie A-G 27-03/20 (ECLI:NL:PHR:2020:286 en ECLI:NL:PHR:2020:285)
Noot: een verrassende conclusie. Als ‘”de meerwaarde” wordt gezien als “het gehele voordeel minus Winst en Risico van de ontgronder” dan is er slechts een taalkundig onderscheid en niet een financieel onderscheid. En alsdan kan onder omstandigheden W+R wel 50% van het “voordeel” zijn.
Verder een mooi overzicht van jurisprudentie. Nu in spanning wachten op het arrest van de Hoge Raad.
