Voorzienbaarheid (actieve risicoaanvaarding) – Schadefactoren windhinder, licht- en geluidsoverlast, de wet van de afnemende meeropbrengst en dynamische grootstedelijke omgeving – Taxatie – Normaal maatschappelijk risico.
Gemeentelijke planschade adviseur: Op 18 augustus 2020 heeft JvO een advies uitgebracht. Dit advies bestaat uit een algemeen rapport met als bijlage 1 een voor [naam eiseres01] specifiek gedeelte met een taxatierapport van de woning.
In het algemene rapport heeft JvO geconcludeerd dat als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan sprake is van een planologisch nadeliger situatie, waarbij de nadelige ruimtelijke effecten de wijziging van het karakter van de omgeving, een beperking van het uitzicht, (beperkte) toename van inkijk en (beperkte) schaduwhinder zijn. Voorts concludeert JvO dat de actieve risicoaanvaarding per zaak beoordeeld dient te worden, omdat daarbij het moment van aankoop bepalend is. Tot slot dient het normaal maatschappelijk risico gesteld te worden op 5% van de oude waarde van de woning.
In het specifieke deel is de planvergelijking toegespitst op het appartement van [naam eiseres01] . JvO heeft geconcludeerd dat voor [naam eiseres01] geen sprake is van actieve risicoaanvaarding omdat ten tijde van de aankoop het bestemmingsplan “Het Nieuwe Werk” gold. De waardevermindering is getaxeerd op (€ 320.000,- minus € 298.000,- is) € 22.000,-. Het normaal maatschappelijk risico is € 16.000,- (5% van € 320.000,-). Dit betekent dat een bedrag ter hoogte van (€ 22.000,- minus € 16.000,- is) € 6.000,- als tegemoetkoming in de planschade in aanmerking komt.
Rechtbank: Schaduwhinder en de schadefactoren “ windhinder ” en “ licht- en geluidsoverlast ”. Daarbij zal de rechtbank eveneens bespreken hetgeen [naam eiseres02; lees; degene die moet betalen] heeft gesteld omtrent “privacy/inkijk en uitzicht”, “ de wet van de afnemende meeropbrengst ” en de “ dynamische grootstedelijke omgeving ”. In dit verband geeft de rechtbank allereerst – summier – de door de StAB gemaakte planvergelijking weer.
Ten aanzien van het standpunt van [naam eiseres02] dat zowel JvO als de StAB in het kader van de beoordeling van de (voornoemde) schadefactoren ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst die in een grootstedelijk (hoogbouw)gebied geldt, overweegt de rechtbank als volgt. [naam eiseres02] stelt dat de StAB en JvO volledig voorbij gaan aan de positieve effecten van hoogbouw op omliggende woningen, die een waardestijging tot gevolg hebben. [naam eiseres02] verwijst daarbij naar het rapport van Ecorys van 10 november 2021.
Naar het oordeel van de rechtbank wordt met de stelling van [naam eiseres02] dat er sprake is van de wet van de afnemende meeropbrengst en dat een toename van de bouwmassa niet een recht evenredig nadeel met zich brengt, niet bestreden dat er in beginsel van een verslechtering van schadefactoren sprake zou kunnen zijn. [naam eiseres02] stelt zich naar het oordeel van de rechtbank op zich terecht op het standpunt dat er door een mix van functies sprake is van enig voordeel als gevolg van een toegenomen grootstedelijke dynamiek en uitstraling. Dat volgens [naam eiseres02] in het licht van de voornoemde rapportage van Ecorys het voordeel van een meer dynamische en grootstedelijke omgeving de nadelen overvleugelt, gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op.
NMR: 4%.
Rechtbank Rotterdam 03-05/23 inzake Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2023:3541) en vele andere uitspraken in dit cluster.
Noot: interessante benadering: de wet van de afnemende meeropbrengst.
